貸款前期最重要的——就是拿到貸款預批信
準備買房，第一件事就是辦貸款，而貸款前期最重要的就是拿到貸款預批信（Pre-approval Letter）。拿到這封信之后，你才算是具備了下offer的資格。
疫情期間，有些賣家為了限制看房人數，甚至要求拿到pre-approval letter的買家才能去看房。
這個信到底為啥這么重要？今天就來給大家解答關于貸款預批信的四個常見問題！
Pre-approval Letter是什么
Pre-approval letter就是貸款預批信，是銀行根據貸款人的個人信用分數、收入、存款等條件給出的，對貸款人有能力購買房子的證明。賣家在接受offer之前都會要求買家提交Pre-approval letter。
Pre-approval letter一般分為兩種，分別是Pre-approval和underwritten pre-approval。
第一種就是Pre-approval。它的審查很簡單，通常一天左右就可以出具。估算的貸款額度不一定準確。后期貸款的變數相對更大，存在貸不到款的可能性。
另一種是underwritten Pre-approval。貸款銀行會提前審批貸款人的文件。審查過程很仔細，所以需要3-14天時間才會出具。預估的貸款額度比較準確，貸款機構也基本確定會給你貸款。這樣貸款更穩，offer也更有競爭力。
Pre-approval letter的作用
大家可以把Pre-approval letter理解成貸款能力的證明書。
首先，對于貸款人來說，Pre-approval Letter可以讓你明確自己能夠購買得起什么價位的房子。
另一方面，也可以向賣家證明貸款能力和經濟實力更有可能順利完成交易，從而讓賣家更想把房子賣給你。
辦理Pre-approval
關于Pre-approval的辦理，我們通過幾個問題，來為大家展開講解。
1. Pre-approval letter需要找很多家貸款銀行嗎？
一般建議找2-3家銀行。
這樣做的好處是，根據不同銀行批的額度，你可以判斷自己的貸款風險。
比如你找了兩家銀行，一家批準了100萬的額度，另一家批準了105萬的額度，這兩個額度差不多，都在105萬左右，所以你大概能夠確定自己可以貸到105萬。
另一方面，因為每個銀行批的貸款額度可能存在一定差異，你可以通過比較幾個銀行批準的額度，選擇更高額度的Pre-approval letter。
這樣在買房的時候，因為有更高的預算，就能有更好的選擇。
2. 做Pre-approval的貸款銀行跟最后使用的一定要是同一家嗎？
不需要。所有的貸款銀行做兩種Pre-approval都是免費的。辦理文件時，銀行也不會強制要求你買房之后必須選擇他們來辦理貸款手續。
所以大家在前期做Pre-approval的時候，可以同時在多家貸款銀行辦理文件，對比找到一個最靠譜的貸款機構，用來辦理房貸。
3. Pre-approval的購買金額（ purchase price）應該怎么填寫？
我們一般建議你了解一下自己最高的額度是多少，這樣在看房的過程中可選擇的范圍能夠更大。
比如在填寫購買金額的時候寫了70萬，但是看房的過程中發現自己喜歡的房子價位都在80-100萬，這就會非常尷尬。
為了避免這種情況，建議你根據自己最高的貸款額度來填寫購買金額。
4. Pre-approval 需要 hard pull 信用記錄嗎？
如果你想要拿到Pre-approval 或者underwritten pre-approval，一般貸款機構都要hard pull 你的信用分數、收入、銀行存款、工作記錄、報稅等記錄。
不過多家銀行在一定時間內（一般都是兩周左右），多次hard pull不會對你的信用分數造成反復的影響。
Pre-approval letter的有效期
不同貸款機構的Pre-approval letter的有效期不同。一般來說有效期是60-90天。所以說只要你在pre-approval有效的60-90天內買房子，同一個貸款機構是不需要再hard pull一次你的信用記錄的。
如果超過了有效期，貸款機構會再hard pull一次，你也需要再更新Pre-approval letter。更新流程非常簡單，銀行只需要再看一遍近期的材料以及情況，就可以給你進行更新。
