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在美國買車后，買主一般會得到官方簽發(fā)的Title，這就相當于一份所有權(quán)證。該所有權(quán)證Title將隨車的轉(zhuǎn)讓、變賣、贈與等一同進行，伴隨車“終生”。但在美國買房后，在所有交割文件中, 卻找不到Title文件。也就是說，沒有一份文件來證明業(yè)主真正的“擁有”這個物業(yè)。這是為什么呢？這與美國房地產(chǎn)市場長期的私有制度有關(guān)。美國土地交易的歷史遠遠早于現(xiàn)代規(guī)范交易制度的建立。要證明一塊土地的所有權(quán)，需要證據(jù)而不是證明。

理論上必須追溯該土地交易的所有歷史記錄，否者，在法律上就會有漏洞。比如有一塊土地，當前的業(yè)主Owner-0要賣該土地給Owner+1，如果Owner+1要取得土地的Title所有權(quán)證書，理論上，Owner-0應該出具文件，證明(1)他是合法從Owner-1 處獲得該土地的(繼承、被贈與、購買)；(2)還要證明他在持有過程中，沒有欠稅、沒有抵押他人、沒有轉(zhuǎn)讓或贈與他人、沒有法律上的糾紛。要證明，Owner-0必須出具Owner-1轉(zhuǎn)交給他的證明Owner-1合法擁有和合法持有的所有文件。

如果這塊土地在過去400年中交易了100次，這些文件中應該包括過去的所有Owner：Owner-1、Owner-2、Owner-3 ......的交易的文件。這是做不到的。當今的房地產(chǎn)交易時，律師要提請Title服務公司做Title Search，查看該物業(yè)的交易記錄。但是，往往只能回顧50年，更早的交易記錄多半沒有官方保存。民間保存的記錄或許不全、不準確、不易獲得。即便是官方的交易記錄，也難以保證其準確性。因此，當一個物業(yè)被交易時，業(yè)主很難提供無可辯駁的證據(jù)來證明自己當今擁有的物業(yè)在該物業(yè)的歷史上一直是合法擁有、合法交易的。

換句話說，當前的業(yè)主不能100%保證，當這個物業(yè)交割后，某天，有一個人向法院提起訴訟，用文件證明稱他的爺爺在50年前將該物業(yè)的20%的權(quán)益贈與他的爸爸，而他爸爸的哥哥在未取得他爸爸同意下，將該物業(yè)轉(zhuǎn)賣給了以前倒數(shù)的第3個業(yè)主。而當前的業(yè)主又是無辜的。在這種情況下，怎樣的制度安排才能保證交易雙方的權(quán)益和信心呢？

既然完全證明合法擁有的Title不可行，律師們發(fā)明了一種叫Deed的文件。Deed本身是一種單邊保證契約。當物業(yè)交易時，賣方Seller簽署這樣一份文件，將他在該物業(yè)上的所有權(quán)益轉(zhuǎn)讓給Buyer，并作出適當?shù)谋ＷC。Deed的類別有四種，通常在房地產(chǎn)交易時使用最多的是General Deed和Specific Deed 兩種。General Deed是最好的一種。

他不僅保證該Owner在持有該物業(yè)期間中是合法持有，所有債權(quán)、債務以及權(quán)益是清晰的，而且承諾， 如果將來該物業(yè)由于產(chǎn)權(quán)糾紛而發(fā)生訴訟，無論該糾紛所涉及到該物業(yè)歷史上的任何時段，Seller承擔一切費用和損失。Specific Deed只是承諾承擔有限的責任，如果該糾紛涉及到該物業(yè)的歷史時段不是在Seller持有該物業(yè)期間，Seller不承擔。而我們當今大多數(shù)的二手房交易，其 Deed是Specific Deed。

其實，Deed上承諾的擔責部分是沒有保證的。房地產(chǎn)交易后，Buyer要找到Seller并成功訴訟很難。怎么辦呢？這時候，Title Insurance出場了。Title Insurance是一次性支付，在Buyer持有期間一直有效。有了Title Insurance房地產(chǎn)交易就輕松多了，Buyer不需要擔心Seller是否合法購得和持有該物業(yè)，也不需要驗證Seller是否是真正的合法持有人。

Buyer買Title Insurance時，Title Insurance公司會做盡職調(diào)查。即使不測發(fā)生訴訟，Title Insurance公司會賠償Buyer的一切損失。有一個真實的故事，有一塊閑置土地，其Owner A長期在國外，少有照料。有一個與A同名的人，冒充A和Buyer 簽訂了購買合同，Buyer合法取得Deed 和Title Insurance。A發(fā)現(xiàn)后提起訴訟，雖然冒名者早已不知去向，A仍然重新獲得該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，Buyer則從Title Insurance公司獲得足以令Buyer滿意的賠償。

當前市場上Title Insurance公司很多，價格差異很大。如果過戶的律師是Buyer雇傭的，應該可以取得較好的價格。大家可以Google一下收費就比較清楚自己付的Title Insurance費用多了還是賺了。