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黃先生-Bill Wong

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浮動利息還是固定利息?在美國貸款買房應該選哪個?

美國房貸項目分為兩種:浮動利率ARM和固定利率Fixed。

今天我們就來講講兩種貸款的區別和優缺點,教你如何選擇適合自己的貸款!

浮動利率ARM

ARM全稱Adjustable-rate mortgage。在還款總時長的前幾年鎖定期,貸款利率是固定的,而后面的那些年的利率,則是每年根據市場利率水平來重新做決定的。

ARM有很多種類型,從時間上來分,常見的比如3-1、5-1、7-1,前面的數字分別對應不同長度的鎖定期。

3-1就是在還款總時長的前3年是鎖定期,利率不變。同理,5-1的貸款利率就是在還款總時長的前5年固定,7-1的貸款利率在還款總時長的前7年固定。后面的利率根據市場利率而變化。

對于貸款人來說,ARM存在一定風險,因為利率水平每年都在更新。但是,這種變化是有限制的。一般來說,貸款機構會給出每年變化的區間,貸款人也可以根據區間來預估這一年的利率。

 優勢 

鎖定期利率較低,因此前期的月供也較少。

ARM貸款者可以拿到相對更高的貸款額度。在還款開始的最初幾年里,每個月的還款金額比較小。所以,在進行貸款審批的時候,貸款公司可以給出更高的貸款額度,可買的房子價格也就可以更高一點。

如果鎖定期后的市場利率走低,將減少還款成本。

 缺點 

ARM的計算方法相對復雜。當借款人不熟悉ARM的各項條款,借款公司將在利率限制區間、調整指數等方面掌控更多話語權。

在特定的ARM項目上,例如在Negative Amortization Loans,借款人最后的欠款也許會比closing的時候更多。這些項目的每月還款額度極低,只能覆蓋到一部分應付利息,每月剩下的應付額就會自動加到末期應還本金上。

利率存在一定風險。如果鎖定期過后市場利率飛漲,月供將突然變高,且持續在高值。

固定利率Fixed

Fixed-rate mortgage,意思就是無論市場利率如何改變,在較長的年限內,每月的貸款利率都穩定不變。這種利率對貸款人來說風險低,穩定性高,但是利率水平也會比ARM鎖定期更高一些。

 優勢 

利率及月供水平都會保持穩定,無論在未來市場利率怎樣波動,都和貸款人的支出無關。

穩定的還款可以讓財務規劃更容易。在知道每個月要還多少錢的情況下,更容易計劃每個月的理財。

計算方法非常容易理解。

 缺點 

與ARM鎖定利率相比,Fixed的前期成本更高。

如果市場利率持續變低,相對而言,Fixed固定利率下的月供會比市值更高,貸款合同也會變“貴”。

各個借款公司給出的Fixed-rate項目基本相似,因此可挑選余地相對較小。

如何挑選適合自己的貸款項目

每個人的情況不同,選擇的結果也會不一樣,所以很難在這兩種貸款之間,直接作出明確的高下判斷。不過,以下幾點可以作為大家選擇時的切入點:

預計持有年限

ARM和Fixed前期的利率不同。Fixed固定利率的穩定性適合長期居住或者投資。如果只是打算在當前這個房子里面住3-7年,選ARM往往更合適。前期較低的鎖定利率可以讓大家為以后買更大的房子做好資金儲備。

整體利率環境 

如果決定要長期持有房子,下一步就要考慮整體利率環境了。

如果當前整體市場利率水平較高,那么ARM會更好。最初幾年利率低,可以享受相對市場來說更低的借貸成本。

但是,如果現在的利率水平是歷史時期里比較低的,選擇Fixed比較合適。此時的利率甚至可能比高峰時期的ARM初始利率還要優惠。

我們今天的利率水平,雖然不是美國歷史上的利率最低點,但也的確屬于低利率時期,所以fixed rate mortgage也是推薦的不錯的選擇。

對利率風險的接受程度 

如果計劃ARM固定利率期限結束后仍持有房子,就需要提前考慮之后承擔浮動利率的情況。

如果利率飛漲到浮動區間的最高水平,且維持高值,自己是否還能付得起房貸?如果不想忍受高房貸,想要re-finance, 是否準備好再次支付高額的Closing cost?

ARM利率調整頻率 

在最初利率鎖定期結束以后,大部分ARM將以貸款日為起點,每年調整一次利率。新利率會在貸款周年日前的45天內給出。

但是,有部分ARM的條款規定是每月調整一次。所以,在簽約前要注意關注利率調整的頻率。在利率攀升的預期下,如果變動幅度很大,超出承受范圍,建議選擇固定利率。

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