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郭昭蓉-Carolyn

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在美國搶房是否要去掉買家保護條款Contingency

最近房市實在是太火了,一個好房子很多人搶,估計買房的朋友腦子里只有一件事:

怎么才能讓賣家選中我的Offer?!

今天我們就來介紹一下,除了提高價格和使用Cash Offer,如何合理使用Contingency條款,來提高Offer的競爭力,讓賣家選你!

什么是 Contingency?

Contingency,簡單說就是在交易合同中規定好的“交易退出條件”,交易過戶過程中,滿足某種條件,買家有權利安全退出交易,拿回定金。

這是對買家的一種保護,但同時在賣家看來,會非常影響Offer的穩定性,畢竟Contingency是給買家留的“退路”。

所以對于買家來說,Contingency是搶房時的雙刃劍。

賣方市場時,買家可以在保證自身利益的前提下,通過Waive Contingency(去掉某些退出條件)來提升Offer的競爭力。

靠譜專業的中介也會根據具體情況給買家提出合適的建議和策略。

幾種常見的Contingency

現在房市火爆,如果幾個offer出價差不多,賣家一般會優先選擇退出條款比較少的Offer。

買家如何在保護自己的同時,去掉一些退出條款提高Offer競爭力呢?我們挨個講一講!

Inspection(房屋檢查)Contingency

定義:買家要求在房屋成交后做房屋檢查,如果發現問題,可以要求賣家進行修復或降低價格,如果賣家不同意,買家可以退出合同,退還定金。

可以去掉條款的情況:買家下offer前拿到賣房披露文件和房檢報告,認真考慮清楚后,認為房屋狀態可以接受,那么可以選擇下offer時去掉Inspection退出條款。

Tip:去掉條款后,成交過戶期間就不能夠再要求對方修理房屋成交時已有的問題。我們會根據具體情況,建議買家是否要保留Inspection Contingency。

Finance(Loan)(資金/貸款)Contingency

定義:如果銀行因為某些原因,拒絕了貸款買家的貸款申請,或者實際批準額度低于預期,那么買家可以取消合同,提交相應證明材料,申請退還定金。

可以去掉條款的情況:通常情況下,在下offer之前,拿到貸款方審批的Underwritten Pre-Approval(簡稱UW)后,除非買家的工作、creidt score或資金狀況有重大改變,一般貸款都會成功。

Tip:相比于Pre-approval Letter,UW預估的貸款額度比較準確,貸款機構也基本確定會發貸款。我們一般會鼓勵客戶提前拿到UW,增加資金穩定性。

Appraisal(房屋估價)Contingency

定義:如果銀行對房產的估價低于合同價(Low Appraisal),銀行會以估價作為價格,導致貸款額度降低,差額需要買家以現金的方式來補齊。

如果買家的現金不足以補齊差額,且賣家也不同意降價的情況下,那么可以取消合同,拿回定金。

可以去掉條款的情況:Low Appraisal風險理論上不能完全避免,但是相對可控。買家應在合理范圍內競價,最大限度控制風險。

靠譜的中介會分析房子的合理市場價格,而不是盲目讓買家加價。我們也會對客戶的自身資金狀況進行評估,看可承受low appraisal的能力有多強。

Tip:對于Low Appraisal風險高的房子,建議有backup lender的選項,這樣就有第二次appraisal的機會。

在買房時,大家要根據自身情況謹慎選擇和去掉這些條款,如果拿不準一定要咨詢專業人士!

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