美國(guó)買房貸款你知道多少？
對(duì)于在美國(guó)投資房產(chǎn)的人來說，全現(xiàn)金買房的土豪畢竟是少數(shù)。 多數(shù)買家還是會(huì)選擇貸款買房。 然而，隨著銀行對(duì)貸款條件越來越嚴(yán)格，一些人因各種原因無法獲得貸款批準(zhǔn)，和自己心儀的房子失之交臂。 事實(shí)上，除了銀行貸款外，還有一種貸款形式叫屋主貸款，這種相對(duì)寬松的私人貸款在這個(gè)時(shí)候是不是一個(gè)好選擇呢？
屋主貸款是什么？
屋主貸款又叫做OwnerFinace,合同里通常寫Purchaser Money Mortgage 簡(jiǎn)稱私人貸款。 談到現(xiàn)在屋主貸款越來越多時(shí)，美國(guó)房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人表示，由于一些買家信用、收入等方面的原因，自己貸不到款，或者是房產(chǎn)屋況不佳，估價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于售價(jià)，另外因?yàn)檗k商業(yè)貸款手續(xù)費(fèi)用會(huì)非常高，一些商用樓宇也會(huì)選擇這種貸款形式。 相對(duì)的，屋主愿意提供貸款給買家，他可以賺取利息。 實(shí)際上是讓買家分期付款的一種形式。
屋主貸款如何辦理，程序是什么樣的？
辦理私人貸款首先要找到一個(gè)有過私人貸款經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人。 然后和屋主商定一下具體貸款的細(xì)節(jié)，比如貸款金額，年限，利息，有沒有提前付款的罰金等等，然后把這些談好的貸款的細(xì)節(jié)告知律師，律師會(huì)起草貸款的法律文件，同時(shí)會(huì)給貸款雙方一份每月還款數(shù)額的文件，里面會(huì)詳細(xì)寫出每月償還的貸款中本金和利息的比例是多少，這樣貸款批準(zhǔn)后，就可以按照上面給出的金額每月按時(shí)還款了。
屋主貸款究竟對(duì)買方有哪些優(yōu)勢(shì)？
1，不用擔(dān)心貸款被拒，只要屋主愿意貸款給你，那么貸款方面就肯定沒有問題了，也不存在審核信用分?jǐn)?shù)等方面。
2，手續(xù)費(fèi)低。 和銀行貸款有貸款金額1%手續(xù)費(fèi)，房屋估價(jià)費(fèi)，對(duì)方的銀行律師費(fèi)等等費(fèi)用，這些費(fèi)用的支出是很多的。 如果要是私人貸款，就只是屋主的律師費(fèi)用了。 舉了個(gè)例子，比如一個(gè)兩家的房產(chǎn)，貸款金額是30萬，如果要是和銀行貸款手續(xù)費(fèi)大約是6000美金，如果要是私人貸款只要2000美金。
3，和銀行貸款相比靈活度相對(duì)較高。 像貸款的金額、年限、利息，其實(shí)都是可以和屋主談的。
對(duì)于借貸人也就是屋主來說，私人貸款的好處？
1. 有些房子貸款受限，那么通過私人貸款能夠更早將房子出售
2. 有利息上的收益。
3. 如果出售房屋是投資房，那么通過私人貸款還可以起到一個(gè)延稅的作用。 賣主因?yàn)椴皇且淮螌①u價(jià)收回，而是通過買方每月還款的方式一點(diǎn)點(diǎn)的收回，這樣就避免了賣房時(shí)一下子將投資或成本收回立馬要繳納一大筆地產(chǎn)增值稅（Capital gain）的問題。 它把地產(chǎn)增值通過還貸款的方式分擔(dān)開了，這樣每年繳的地產(chǎn)增值稅就大大減少。
建議：對(duì)打算辦理私人貸款的雙方都各有什么需要特別注意的
如果貸款方在做私人貸款的時(shí)候，一定要找有過這方面經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人。 貸款付清后一定要讓借貸方給出一個(gè)貸款付清證明。 很多人會(huì)付了錢卻忘記要一份貸款付清的文件。 這個(gè)法律文件叫做"satisfaction of mortgage", 是需要登記的。 一般銀行會(huì)寄去政府登記，登記完原件會(huì)寄到買房者家里。 只要登記了，即使原件不見了也沒有關(guān)系。 也有例外，國(guó)寶銀行的貸款付清文件是不登記的，需要客戶自己登記。 私人貸款大多數(shù)也是不登記的，是交給買方自己去做登記。 需要注意的是，很多人不知道這個(gè)細(xì)節(jié)，所以還完貸款后就認(rèn)為萬事大吉。 過了很多年后，想要買房的時(shí)候，產(chǎn)權(quán)公司做產(chǎn)權(quán)調(diào)查的時(shí)候發(fā)現(xiàn)這個(gè)房子的產(chǎn)權(quán)報(bào)告中顯示還有一筆私人貸款，那么會(huì)要求你提供貸款付清文書，如果這個(gè)時(shí)候能夠聯(lián)系到原屋主肯定沒有問題，但是如果聯(lián)系不到那么就非常麻煩了，這個(gè)房子的產(chǎn)權(quán)就存在一個(gè)產(chǎn)權(quán)瑕疵了。
除此之外，盡管私人貸款具有很多靈活性，但是它和向銀行貸款是一樣的，如果拖欠銀行的貸款沒有按時(shí)償還利息會(huì)翻倍，銀行也會(huì)把房產(chǎn)法拍，個(gè)人信用也破產(chǎn)了。 那拖欠私人貸款也會(huì)面臨一樣的問題，所以不要認(rèn)為私人貸款在這方面就會(huì)寬松很多。
對(duì)于借貸方來說，建議借貸方的貸款金額不能太高，不能超過50%。 這樣可以防止對(duì)方?jīng)]有按時(shí)還款導(dǎo)致被法拍，這樣屋主還能最大的減少損失。 另外，在寫這個(gè)貸款法律文件的時(shí)候，一定要在其中寫上一條，如果借貸人購(gòu)買這個(gè)房屋是用于出租用途的，那么一旦對(duì)方?jīng)]有及時(shí)償還貸款，放貸人人可以收取房租。
