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陳大衛(wèi)保險(xiǎn)公司-CHIN, DAVID GENERAL INSURANCE BROKERAGE, INC.

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美國(guó)房地產(chǎn)交易遇到留置權(quán)(Lien)處理方式

如果在資產(chǎn)交易的過程中發(fā)現(xiàn)了 Lien,也不要緊張,這種情況會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)的,這個(gè)時(shí)候你需要找到當(dāng)前這個(gè)交易涉及到的 Lien 是什么類型的 Lien。

如何查找留置權(quán)

留置權(quán)是一個(gè)公共記錄的問題,所以很容易找出你的財(cái)產(chǎn)上是否有一個(gè)記錄。在美國(guó)大多數(shù)州,您通常可以通過縣級(jí)記錄員、文員或評(píng)估員辦公室在線搜索。如果自行查找留置權(quán)是免費(fèi)的。但您可能需要支付少量費(fèi)用才能獲得報(bào)告的復(fù)印件,這些費(fèi)用因 Country (郡)而異。美國(guó)的司法管轄是通常是按照 County 來進(jìn)行管轄的,這個(gè)和中國(guó)國(guó)內(nèi)通常是政府管轄的情況有所不同。

在實(shí)際操作的過程中,這部分的搜索通常是由產(chǎn)權(quán)公司,也被稱為過戶公司,英文可能叫做 Closing Company。

在實(shí)際成交之前,買家通常都會(huì)找一個(gè) Closing Company 來對(duì)相關(guān)文書,Title 進(jìn)行查找,找到潛在可能出現(xiàn)的問題。通常留置權(quán)都是在這一步找到的。有些心急的買家通常希望自己去找留置權(quán),當(dāng)然這種情況也是可行的,這樣做的好處是避免在最后通過 Closing Company 找到后會(huì)影響到交易,可能包括有交易終止,交易延期等等情況。實(shí)際操作過程中,不少買家會(huì)自己去查找下,但絕大部分還是都交ClosingCompany 來處理的。

留置權(quán)在很多時(shí)候也可能是因?yàn)殄e(cuò)誤的原因?qū)е碌摹?/p>

比如說原來的債務(wù)已經(jīng)償還完成了,但是留置權(quán)還沒有被撤銷等原因,這個(gè)時(shí)候通常都會(huì)需要資產(chǎn)所有人提供償還記錄或者相關(guān)的文件到當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)機(jī)構(gòu)來申請(qǐng)留置權(quán)撤銷。

在實(shí)際操作的過程中,買家都會(huì)被要求購(gòu)買一種叫做 Title Insurance 的保險(xiǎn),通常這種保險(xiǎn)都會(huì)保障買房在后續(xù)遇到 Title 問題的時(shí)候,由保險(xiǎn)公司承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

找到了 Lien 怎么辦

所有人都不希望在交易的過程中找到 Lien。

通常如果遇到這種情況也不需要過度緊張,首先需要搞清楚找到的留置權(quán)是什么,金額有多少,賣方是否已經(jīng)支付了,如果賣方已經(jīng)支付了并且申請(qǐng)過撤銷了,有沒有 Release(撤銷)的憑證。

如沒有支付,那么需要了解沒有支付的金額是多少,如何進(jìn)行處理,由誰來進(jìn)行支付。

通常你的 Agent 都會(huì)協(xié)助你解決這些問題,這個(gè)時(shí)候需要買方,Agent 和 Closing Company 合作了解更多的詳細(xì)內(nèi)容,并且給出合理的處置方法。

有可能是在交易的過程中,由賣方支付,也有可能是賣方要求買方支付這筆資金。當(dāng)然買方也有權(quán)利去終止這筆交易,或者采取一種雙方都能接受的方式來繼續(xù)推進(jìn)。在這個(gè)過程中通常有一些協(xié)調(diào)的過程,最主要的議題為這筆錢誰出,出多少。

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