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出售兩年以上自用住宅可享高免稅額的國(guó)稅局121條款（Sec. 121），對(duì)房子先出租再自住，或先自住再出租的資本利得（Capital Gains）免稅額的計(jì)算是有大差別。若先出租再自住，會(huì)影響未來(lái)售屋時(shí)可享的資本利得免稅額，但若先自住再出租，對(duì)屋主出售房屋時(shí)較有利。

2008年起，售屋之前的五年里若有出租時(shí)段，免稅額須按出租幾個(gè)月遞減，但若先自住再出租，便不用減低免稅額。

舉例來(lái)說(shuō)，先出租后自住：2014年以30萬(wàn)元購(gòu)屋，2019年以60萬(wàn)元售出。2014-2016年間出租，2017-2018年為自住。售屋的資本利得是60萬(wàn)-30萬(wàn)=30萬(wàn)元，五年之間僅有兩年為自住使用，免稅額為30萬(wàn)元x2/5=12萬(wàn)元，需繳交的資本利得為為18萬(wàn)元。

先自住后出租：2014年以30萬(wàn)元購(gòu)屋，2019年以60萬(wàn)元售出，售屋的資本利得為60萬(wàn)-30萬(wàn)=30萬(wàn)元。2014-2016年間自住，2017-2018年為出租。根據(jù)Sec. 121條款，當(dāng)主要住宅變成出租物業(yè)時(shí)，納稅人不需計(jì)算做為自住之后的出租時(shí)時(shí)段，因此，上述五年在計(jì)算免稅額時(shí)皆屬免稅資格使用，此時(shí)的免稅額（單身）是25萬(wàn)元，需交稅的資本利得為30萬(wàn)-25萬(wàn)=5萬(wàn)元。

如何證明房屋是您的主要自住房？

鑒于擁有兩戶或以上房子的屋主相當(dāng)多，國(guó)稅局對(duì)主要居所的要求非常嚴(yán)格。以2003年Guinan v. US, 2003-1 USTC 50475聯(lián)邦法院對(duì)國(guó)稅局121條款做出裁決為例，James & Jean Guinan夫婦出售他們?cè)谕箍敌林菀粭澐孔樱麄兎狭宋迥昀镉袃赡曜宰〉臅r(shí)間上的要求，他們也符合了一些作為主要居所的測(cè)試，例如在威州有汽車(chē)注冊(cè)，并有銀行帳戶，但法庭注意到這對(duì)夫婦在威州并未辦理選民登記，和當(dāng)?shù)貨](méi)什么聯(lián)系，工作也不在當(dāng)?shù)兀宜麄儚奈瓷陥?bào)過(guò)威州稅表。法庭最后裁定，由于沒(méi)有足夠的證據(jù)來(lái)證明該棟房子是其主要居所，因此，出售威州這棟房子須繳納全部資本利得稅。

用自住屋賺錢(qián)兩年換屋節(jié)稅高招？

替人買(mǎi)賣(mài)房子的傭金收入并不穩(wěn)定，充分利用國(guó)稅局稅法：出售兩年以上自用住宅可享高免稅額才是賺錢(qián)捷徑，但屋主宜事先審慎規(guī)劃，投資眼光要準(zhǔn)，時(shí)機(jī)也非常重要。

國(guó)稅局1997年開(kāi)始實(shí)施的121稅法條款（Sec. 121）規(guī)定：過(guò)去五年中，屋主住在自己的主要住宅（Principal Residence）中總計(jì)（Aggregate）兩年，售屋時(shí)，單身屋主可享25萬(wàn)元免稅額，夫妻屋主可享50萬(wàn)元免稅額。充分利用這項(xiàng)稅法優(yōu)惠，分批購(gòu)買(mǎi)銀發(fā)社區(qū)橙縣拉古納伍茲（Laguna Woods）的房子，以兩年的時(shí)間加建改建裝潢布置后再脫手，享受25萬(wàn)元免稅額。

121條款所謂的總計(jì)住過(guò)兩年，不需連續(xù)住上兩年。此稅法適用于每24個(gè)月，也就是說(shuō)，屋主每隔24個(gè)月即可出售一次自用住宅，所獲資本利得（Capital Gain），單身不超過(guò)25萬(wàn)元，夫妻不超過(guò)50萬(wàn)元，就可免稅。但121條款僅限美國(guó)境內(nèi)自用住宅，不適用國(guó)外房產(chǎn)，即使美國(guó)公民或綠卡持有人因公在海外工作，海外自用住宅同樣不可享有25萬(wàn)或50萬(wàn)美元的資本利得豁免。

其實(shí)，手上擁有資金的精明投資人，從2008年金融風(fēng)暴后就專門(mén)尋找房?jī)r(jià)較低或價(jià)格飆漲較快地區(qū)的房子，例如鄰近華埠的回聲公園（Echo Park）與林肯岡（Lincoln Heights ），洛杉磯西郊小城Culver City，以好學(xué)區(qū)著稱的洛縣東郊城市鉆石吧（Diamond Bar），圣伯納汀諾縣的奇諾岡（Chino Hills），河濱縣的Corona，圣地牙哥縣的San Marcos等中低價(jià)位的房子，自己搬進(jìn)去住，邊住邊加建裝修，兩年后房?jī)r(jià)上漲20%至80%不等，這些屋主就將房子售出，獲利落袋，再尋找下一個(gè)投資目標(biāo)。

把賣(mài)掉北加州房子的100多萬(wàn)元拿到南加州買(mǎi)房，先買(mǎi)兩戶，成功賣(mài)掉第一戶賺了25萬(wàn)元后，再把第二戶當(dāng)成自住屋，著手加建裝修的同時(shí)又買(mǎi)了第三戶，房子對(duì)她而言是轉(zhuǎn)手賺錢(qián)工具，不是家，自然不涉感情。不斷加建改建房子，戴女士組了一個(gè)施工團(tuán)隊(duì)，隨著她轉(zhuǎn)戰(zhàn)各地施工；為了存放展示屋的家具，她還租了倉(cāng)儲(chǔ)，作業(yè)流程井然有序。

121條款對(duì)離婚夫婦也比以前公平。離婚搬出的一方，曾在該住宅住過(guò)兩年，與仍留在房子的一方，皆可各自享受最高額度為25萬(wàn)元的免稅優(yōu)惠。至于配偶過(guò)世，未亡人在當(dāng)年將房子出售，仍可享受適用于夫妻的50萬(wàn)元最高免稅額，若房子次年才出售，未亡人只能享受25萬(wàn)元的單身最高免稅額。

非婚姻關(guān)系的朋友共同購(gòu)屋，房子出售時(shí)每人各自可享受25萬(wàn)元的單身最高免稅額。此條款吸引不少單身人士聯(lián)合購(gòu)屋，享受房屋增值免稅優(yōu)惠。至于擁有第二棟住宅或度假屋兩年以上的屋主，只要能證明總計(jì)住了兩年，屋主可獲121條款的免稅優(yōu)惠。