新冠疫情發(fā)生以來，美國經(jīng)濟基本面受到了較為嚴重的沖擊，消費、出口和就業(yè)等多個領(lǐng)域都進入到緩慢的修復當中。但值得注意的一點是，美國的地產(chǎn)市場在疫情期間雖然也受到波及，但當前美國房地產(chǎn)銷售以及房價情況均表現(xiàn)搶眼。與此同時，當前美國的通脹水平也出現(xiàn)了明顯抬升，如何看待當前美國房地產(chǎn)市場的亮眼表現(xiàn)？房價的波動又將如何影響美國的通脹水平？本文針對以上問題展開討論。
美國房地產(chǎn)市場景氣度上升：
年初以來受新冠疫情的影響，美國經(jīng)濟基本面遭受了較為嚴重的沖擊，目前美國經(jīng)濟正處于疫情后期的緩慢修復當中。然而整體經(jīng)濟緩慢修復的背景下，美國房地產(chǎn)市場卻表現(xiàn)搶眼，當前美國房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度已超過經(jīng)濟危機前期高點水平。從美國房地產(chǎn)市場銷售和房價情況來看，疫情后美國新建住房和成屋銷售同比增速均出現(xiàn)大幅攀升，20個大中城市房價指數(shù)和成屋銷售價格的同比增速明顯升高，美國房市成交火熱。從新建住宅獲批和開工情況來看，新建住宅獲批數(shù)量已恢復至疫情前水平，開工數(shù)量同樣回升至高位。
房地產(chǎn)市場表現(xiàn)亮眼的原因：
如何看待疫情后美國房地產(chǎn)行業(yè)快速恢復，地產(chǎn)市場表現(xiàn)較好？我們認為其背后重要的推動力是疫情期間美聯(lián)儲大幅寬松的貨幣政策，美國長期貸款利率的下行降低了房產(chǎn)購置的融資成本，從而提升了居民的住房購買能力。住房銷量和房價提升的背后是實際需求的支撐還是貨幣寬松引發(fā)的投機性行為？從美國房屋空置率和住房自有率的走勢來看，當前美國房地產(chǎn)市場的熱度表現(xiàn)或主要來自于低利率下的真實購房需求。
房地產(chǎn)市場與美國通脹：
關(guān)于美國房地產(chǎn)價格走高對通脹走勢的影響，我們認為一方面房價的上漲或通過財富效應(yīng)刺激消費的回升，從而推動需求型通脹，另一方面從住房項目在美國通脹指標當中的權(quán)重占比來看，房價的上漲或帶動美國通脹水平的上行。房價與通脹之間并非簡單的因果關(guān)系，其背后共同的重要影響因素在于貨幣供給的增加，在美聯(lián)儲今年大規(guī)模釋放流動性的背景下，房價上漲的同時應(yīng)警惕明年美國可能存在的通脹風險。
債市策略：
在美國經(jīng)濟整體從疫情影響當中緩慢修復的背景下，美國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)搶眼，疫情期間美聯(lián)儲大幅寬松的貨幣政策或為造成當前美國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的主要原因。而對于房價與美國通脹之間的關(guān)系而言，其背后共同的重要影響因素在于貨幣供給的增加，在美聯(lián)儲今年大規(guī)模釋放流動性的背景下，房價上漲的同時應(yīng)警惕明年美國可能存在的通脹風險。
