在美國(guó)買(mǎi)房，該如何選擇適合自己的貸款種類(lèi)
面對(duì)美國(guó)購(gòu)房貸款的種類(lèi)，如何選擇適合自己的貸款呢？可從三個(gè)方面加以考慮。
01
貸款利率：固定利率vs?浮動(dòng)利率
固定利率貸款在整個(gè)還款周期中利率保持不變，故而每個(gè)月的還款額固定。
固定利率貸款（conventional?fixed-rate?loans）的利率和規(guī)定的房屋保險(xiǎn)一般較低，一般貸款周期為30年，貸款整個(gè)周期內(nèi)的可預(yù)測(cè)性強(qiáng)。申請(qǐng)者需要有穩(wěn)定良好的信用記錄。固定利率貸款一般適用于準(zhǔn)備長(zhǎng)期居住或持有該房產(chǎn)的人。
浮動(dòng)利率貸款（adjustable?rate?mortgage,?ARM）在整個(gè)還款周期中的各個(gè)預(yù)定時(shí)間段利率會(huì)改變，故而每個(gè)時(shí)間段內(nèi)每個(gè)月的還款額會(huì)浮動(dòng)，貸款整個(gè)周期內(nèi)的可預(yù)測(cè)性差。
浮動(dòng)利率貸款在開(kāi)始幾年的利率是固定的并且利率一般比固定利率低，而后利率浮動(dòng)，但兩個(gè)相鄰時(shí)間段的利率浮動(dòng)有一定上限。如果只打算短期居住或持有房產(chǎn)，可以考慮短期利率低的浮動(dòng)利率貸款，并可以在利率開(kāi)始浮動(dòng)后出售房產(chǎn)。但要有房產(chǎn)貶值或無(wú)法出售的思想準(zhǔn)備。
02
放款機(jī)構(gòu)：政府貸款?vs?一般貸款
政府貸款是由政府放款的貸款，如聯(lián)邦住房管理局貸款（FHA?home?loan）就是由聯(lián)邦政府住房管理局發(fā)放的購(gòu)房貸款。
相比于一般貸款，F(xiàn)HA住房貸款對(duì)申請(qǐng)者的信用積分、負(fù)債收入比要求更低，貸款申請(qǐng)更容易獲批并且申請(qǐng)過(guò)程更簡(jiǎn)單，但需要支付較高的貸款保險(xiǎn)。
一般貸款是指放款機(jī)構(gòu)不是政府的貸款，需要交的貸款保險(xiǎn)（PMI）較低。盡管一般貸款的PMI相比于FHA貸款繳納的保險(xiǎn)要低，但一般貸款需要的首付比FHA貸款要高。
03
貸款金額：中小額貸款?vs?大額貸款
中小額貸款（conforming?loan）是指符合Fannie?Mae或Freddie?Mac這兩家政府管控的企業(yè)要求的貸款。兩家公司進(jìn)行住房抵押貸款證券化（mortgage-backedsecuritization，MBS），要求貸款額不能過(guò)大，一般在$41.7萬(wàn)以下。
大額貸款（jumbo?loan）是貸款額較大的貸款，一般在$41.7萬(wàn)或$62.55萬(wàn)以上，相比于普通貸款，放款機(jī)構(gòu)將承擔(dān)更大風(fēng)險(xiǎn)。所以對(duì)申請(qǐng)者的信用歷史、負(fù)債收入比例等有更高的要求。
值得注意的是，不同州及不同銀行的要求有所不同，還需咨詢當(dāng)?shù)刭J款機(jī)構(gòu)。
