2020年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)：房貸利率、房?jī)r(jià)、數(shù)字化
2020年的住房市場(chǎng)可以總結(jié)為三大方面：低利率、高需求、庫(kù)存有限，尤其是在中低端住宅市場(chǎng)。《福布斯》采訪(fǎng)了六位從事抵押貸款、房地產(chǎn)和住房的專(zhuān)家，以下是他們對(duì)2020年的房產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)：
1、抵押貸款利率將保持較低水平，或降到更低
目前抵押貸款利率與一年前的月平均水平相差近1%。利率下降導(dǎo)致過(guò)去幾個(gè)月的再融資激增，購(gòu)房活動(dòng)也有所增加。抵押貸款保險(xiǎn)公司表示，“新興共識(shí)”是，明年利率將保持低位，可能在3.7%至3.9%之間。房地美和房貸銀行家協(xié)會(huì)的預(yù)測(cè)都支持這一觀(guān)點(diǎn)，實(shí)際上預(yù)測(cè)利率將進(jìn)一步降低，全年波動(dòng)在3.5%至3.6%之間。
在線(xiàn)抵押貸款機(jī)構(gòu)表示，由于利率持續(xù)走低，在新的一年里，再融資仍將是受歡迎的選擇。他說(shuō)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們“負(fù)擔(dān)得起的住房將比原先更多”。
2、房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲
專(zhuān)家稱(chēng)，房?jī)r(jià)將繼續(xù)攀升，這主要?dú)w功于庫(kù)存緊張和需求旺盛。根據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司CoreLogic的最新房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)，到明年9月，房?jī)r(jià)應(yīng)會(huì)上漲5.6%，而今年我們僅看到了3.5%的漲幅。正如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家達(dá)里爾·費(fèi)爾威瑟(Daryl Fairweather)解釋的那樣：“目前，我們還沒(méi)有看到大量的新房源。由于沒(méi)有更多房屋掛牌，那么到2021年初買(mǎi)家之間的競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)加劇，這將導(dǎo)致價(jià)格上行。”
中低端房屋將面臨更為嚴(yán)峻的價(jià)格形勢(shì)。據(jù)抵押貸款保險(xiǎn)公司Arch MI的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家拉爾夫·德弗蘭科(Ralph DeFranco)稱(chēng)，明年入門(mén)級(jí)房屋價(jià)格的漲幅將超過(guò)收入水平，而在建房屋量不足只會(huì)使問(wèn)題更加復(fù)雜。德弗蘭科說(shuō)：“低利率和新房短缺將繼續(xù)推高價(jià)格。” “對(duì)于中低端房產(chǎn)，情況尤其如此，原因在于建筑商往往更看重利潤(rùn)高的豪宅開(kāi)發(fā)，而較少關(guān)注于補(bǔ)充入門(mén)級(jí)房屋的低庫(kù)存。”看來(lái)價(jià)格上漲也可能會(huì)持續(xù)到2020年以后。Arch MI的數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)兩年房?jī)r(jià)下跌的可能性?xún)H為11%。目前，沒(méi)有一個(gè)州或市的房產(chǎn)預(yù)計(jì)會(huì)在此期間降價(jià)。
3、庫(kù)存會(huì)緊張
專(zhuān)家說(shuō)，到2020年的大部分時(shí)間里，住房庫(kù)存將保持有限。利率和創(chuàng)紀(jì)錄的房屋擁有權(quán)是問(wèn)題的根源。根據(jù)Redfin的最新數(shù)據(jù)，房主的平均居住時(shí)間為13年，而2010年僅為8年。在某些城市，房主的居住期限長(zhǎng)達(dá)23年。正如庫(kù)希解釋的那樣，“您不能購(gòu)買(mǎi)非出售品。”
庫(kù)希說(shuō)：“雖然較低的利率提高了購(gòu)買(mǎi)力，使?jié)撛谫I(mǎi)家更有可能實(shí)現(xiàn)自己的購(gòu)房夢(mèng)想，但它們也增加了長(zhǎng)期住房供應(yīng)短缺的風(fēng)險(xiǎn)，我們預(yù)計(jì)這種情況將持續(xù)到2020年，并且有可能加劇。首次購(gòu)房者鎖定了低利率，而現(xiàn)有業(yè)主再融資的現(xiàn)象在最近幾個(gè)月內(nèi)風(fēng)靡，每個(gè)人都將保持原狀而不出售。哪里有庫(kù)存可談？”
不斷增加的建設(shè)可能會(huì)減輕庫(kù)存部門(mén)的壓力。上個(gè)月，美國(guó)人口普查局的住宅建設(shè)報(bào)告顯示，建筑許可和房屋開(kāi)工量這一年中都在增長(zhǎng)。與此同時(shí)，根據(jù)美國(guó)房屋建筑商協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，建筑商的信心達(dá)到了20個(gè)月以來(lái)的最高水平。庫(kù)希說(shuō)，這仍然不足以滿(mǎn)足當(dāng)今買(mǎi)家的需求。
她說(shuō)：“在建造新房方面，建筑商有理由持謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)，考慮到強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)、較低的抵押貸款利率和持續(xù)的工資增長(zhǎng)已導(dǎo)致供不應(yīng)求。盡管如此，建設(shè)步伐仍落后于歷史標(biāo)準(zhǔn)，我們可能需要幾個(gè)月的時(shí)間才能開(kāi)始以能夠滿(mǎn)足需求的步伐進(jìn)行建設(shè)。”
4、千禧一代將持續(xù)購(gòu)房
來(lái)自Realtor.com的數(shù)據(jù)顯示，千禧一代在9月份占所有抵押貸款發(fā)起人的比例高達(dá)46%，高于一年前的43%。同時(shí)，嬰兒潮一代和X一代抵押貸款活動(dòng)的比例下跌。千禧一代將房屋所有權(quán)視為他們生活中的首要目標(biāo)之一，甚至比結(jié)婚或生孩子還要高，而且利率低，收入增加，現(xiàn)在是許多人購(gòu)買(mǎi)房屋的合適時(shí)機(jī)。不幸的是，他們面臨荊棘。正如庫(kù)希解釋的那樣：“展望未來(lái)，千禧一代可能會(huì)進(jìn)入一個(gè)更加嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房源不足，加上需求增長(zhǎng)和房屋競(jìng)爭(zhēng)加劇，將再次加速房?jī)r(jià)上漲。”
嬰兒潮一代是這一挑戰(zhàn)的重要構(gòu)成部分，因?yàn)檫@些人逐漸老齡化、選擇在家養(yǎng)老，他們比以往任何時(shí)候都不愿出售房屋，進(jìn)一步加劇房源減少。實(shí)際上，房地美(Freddie Mac)最近的一項(xiàng)研究表明，如果今天的老年人(年齡在1931年至1959年之間)愿意效仿前幾代人，那么到去年年底，將有160萬(wàn)套多余的房屋投放市場(chǎng)。
正如庫(kù)希所說(shuō)，“2019年~2020年之間千禧一代的購(gòu)房將取決于兩個(gè)因素：市場(chǎng)上是否有房屋可以購(gòu)買(mǎi)，以及收入增加和歷史低抵押率帶來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力能否繼續(xù)超過(guò)房?jī)r(jià)升值。”
5、因千禧一代的需求，郊區(qū)將是一大吸引力
由于房?jī)r(jià)飛漲，資金短缺的千禧一代開(kāi)始往衣食住行更便宜的地區(qū)扎根，即主要都市區(qū)的周邊小城鎮(zhèn)。這種趨勢(shì)導(dǎo)致“ Hipsturbia”社區(qū)的數(shù)量增加，這類(lèi)社區(qū)致力于結(jié)合兩者：郊區(qū)的安全性和可負(fù)擔(dān)性+都市的交通便利、步行性和24小時(shí)娛樂(lè)設(shè)施。城市土地研究所(Urban Land Institute)最近將Histurbia列為其2020年最值得關(guān)注的房地產(chǎn)趨勢(shì)之一。
6、行業(yè)將繼續(xù)數(shù)字化
近年來(lái)，抵押貸款和房地產(chǎn)領(lǐng)域逐漸告別了繁瑣的人力、非電子操作過(guò)程，而隨著越來(lái)越多技術(shù)型的千禧一代從事房產(chǎn)工作，到2020年，這一趨勢(shì)將進(jìn)一步深化。正如洪托夫特所說(shuō)：“到2020年，習(xí)慣使用亞馬遜和Venmo支付的千禧一代在抵押貸款市場(chǎng)中的比例將不斷增加，這反過(guò)來(lái)又將成為貸款人繼續(xù)快速創(chuàng)新其技術(shù)以滿(mǎn)足更多受眾期望的催化劑。”
盡管已經(jīng)存在許多技術(shù)應(yīng)用，例如電子簽名、電子公證軟件、全數(shù)字抵押應(yīng)用程序、自動(dòng)收入驗(yàn)證等，但洪托夫特表示，新的一年中我們很可能會(huì)看到這些技術(shù)的多重組合、使用。
他說(shuō)：“我們不會(huì)看到彼此競(jìng)爭(zhēng)，而會(huì)看到企業(yè)將技術(shù)全面融合，形式包括初創(chuàng)企業(yè)之間的彼此合作到初創(chuàng)企業(yè)與傳統(tǒng)機(jī)構(gòu)的合作。”
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