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出售自住的房子,免稅規則是什么?

近來房屋價格不斷上升,很多屋主希望把房子賣出后再購回另外一所較為便宜的房子,這樣便可以保存部分賺到的現金。但是從稅務方面來看,卻有很多應該留意的地方。

第一,業主的賺價(capital gain) 是可以免聯邦稅 (federal tax):

簡單來說,每位自住的屋主可以有高達二十五萬元($250,000)的免稅賺價,夫婦二人共住兩年的則可以有五十萬元($500,000)的免稅賺價。

第二,能夠獲得免稅賺價,必須符合以下的條件:

A) 自住的定義,是用來作主要住宅,稅例規定不可以同時有兩個主要住宅。

B) 用作主要住宅的居住時期起碼兩年,即要足夠二十四個月,一天也不能少。

C) 上述的兩年期,由售樓之日倒數計算,倒數期是售樓前的連續五年(足六十個月)

D) 自2008年后,如果在倒數的五年里有過出租的時段,同時是先出租后自住的話,便需要按出租月份數目,來計算減低應得的免稅額。但是如果是先自住后出租的話,便可以不用減低免稅額。

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E) 每位納稅人只許在每兩年之內(足二十四個月)使用免稅出售主要住宅一次。

第三,起碼兩年及五年的規則,可以有以下的例外情況:

A) 因身患殘疾而需要更換居所(指主要住宅);

B) 因為職業變更,而需遷居的新居必須要超過50里以上的單程距離,例如原住宅與舊工作地點相隔單程是30里,那么新工作地點最短要與原住宅單程相隔80里以上。

C) 現役軍人或現職政府特別人員(如中情局或國安局人員),因職責所需而更換或遷離主要住宅。

D) 除上述外,其他的例外情況,請參閱國稅局第523號公告(pub#523)。

最后,在搬離主要住宅后,必須用第8822 號表格通知國稅局(IRS)更改地址,這份表格不能與報稅表格 (Form 1040) 同時寄上,需要分開寄到國稅局指定地址。

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