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Wendy在紐約

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美國買房貸款如何避免浮動利率陷阱

在美國買房,如無法取得固定利率房貸,購房者就會轉向申請浮動利率房貸(Adjustable Rate Mortgage)。問題就來了,你若不仔細閱讀貸款合約,低利率可能變成高利率,而且提早還款的罰金還不少,后果將始料未及。

簽約前,首先要確定合約規定的上限(CAPS)標準,通常分為利率與付款上限(Rate & Payment Caps),前者限制利率在特定期間上漲的頂點,后者則保證貸款人每月付款的最高金額。

利率上限,一般多為每年增加不超過一點(1%),最高不超過五點(5%)。但有些放款機構在合約中會保留在一年內貸款利率上漲超過一點時,將超過一點的部分轉移至次年的權利。因此,即使次年貸款利率下跌,貸款人的房貸利率仍然上漲。最高五點的條文,有時單獨存在,而不與每年增加一點的上限規定并列;放款機構因而可隨時將房貸利率加上五點。

付款上限乍聽相當吸引人,放款機構人員可能告訴消費者,在任何情形下,每月最多只付1800元房貸,但當利率上升時,放款機構會掏腰包貼補嗎?專家說:「沒這么好的事!此時1800元全付利息不減本金,如果還不夠付利息,虧欠的部分就加在貸款總額上。有些放款機構會讓消費者延長貸款期限,當然,這也意味著消費者要付更多利息;有些則要求分期付款到期后再補足虧欠部分。」

獲得低于行情的貸款利率不等于撿到便宜。一般放款機構的利率若為4%,有的機構則以2.5%為噱頭,此時消費者就要小心了。通常超低利率會保持一至兩年,之后會與市場行情平行甚至更高,以彌補低利率時放款機構的虧損。總之,羊毛出在羊身上,其中1.5%的差額,也可能早已并入貸款總額,或全算利息而不減少本金,消費者會發現,付清貸款的年限必須延長。

低于行情的貸款利率,當然能使更多消費者符合貸款資格,也使當事人誤以為自己能力足夠負擔房貸,但是,一旦貸款利率跟上甚至超過行情,而收入卻未相對增加,每月支付房貸就成為沉重負擔。

房貸專家也提醒消費者,浮動利率房貸往往有提早付清房貸會遭重罰的規定,第一年就提早還款,罰金可能高達4%,第二年罰金降為3%,第三年再降至2%,第四年再降至1%,換句話說,這類浮動利率房貸第五年才能還清,若提早還清,2.5%的利率變成6.5%丶5.5%丶4.5%,反而不劃算了。

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