美國房屋貸款入門知識
房屋貸款英文Mortgage,又叫房屋抵押貸款或按揭。借款人以房地產作為抵押品與銀行簽訂貸款協議,借款人預先收到貸款款項,然后在規定的年限里分期償還,直至全額付清為止;如果借款人未能償還貸款,貸方有權將房子收回拍賣(Foreclosure)。
01美國房貸類型?所有房貸都會包含兩個部分:本金(Principal)和利息(Interest)。本金是你借入的金額,利息就是你借這筆錢所需要付出的代價(之一)。而不同類型的房屋貸款可以讓你根據自己的財務狀況,選擇如何支付利息。
與中國的房屋貸款不同,美國房貸沒有等額本金與等額本息的分別,全部是按照等額本息來計算,基本分為兩大類型:Fixed-RateMortgage:固定利率抵押貸款,比如30-YearFixed、15-YearFixed等;Adjustable-RateMortgage:浮動利率抵押貸款,簡稱ARM,常見有5/1ARM、7/1ARM、10/1ARM等。
固定利率抵押貸款指在整個房貸合同規定的期限(TheTerm)之內,房貸利率不隨市場利率變化而改變,每個月的月供還款額都是固定的。美國固定利率房貸一般有30年期、20年期和15年期等選擇,通常同樣條件下,選擇還款年期越短,利率越低。但30年房貸的月供比較低,更容易負擔,是大多數人的選擇。
浮動利率貸款一般也是30年貸款,在開始的一段時間內利率固定不變,過后房貸利率會定期根據市場調整。比如5/1ARM就是指,前5年是固定利率,之后每1年房貸利率都會調整一次。7/1ARM、10/1ARM同理,指前7年、前10年利率固定,之后每年調整。
通常ARM貸款的初始利率比Fixed-Rate貸款的利率低,容易借到更高的貸款額,會比較吸引眼球,但因為之后的利率通常會升得更高,當月供還款額增加,容易導致還不起,首次買房的小伙伴們要慎重考慮清楚。
在決定貸款之前,一定要了解更細節的信息,由于貸款的專業屬于比較多,建議找到靠譜的貸款經紀進行咨詢。
不過無論選擇了Fixed-Rate還是ARM,將來都是可以Refinance(重新貸款)的,但要注意,Refinance的時候銀行需要重新對房價估值(如果房價跌了很可能影響貸款),
并且也要重新繳納申請貸款費用(closingcosts)。?02其他房貸分類?ConventionalMortgage-傳統房貸:在美國,不是由政府機構提供或擔保的房貸都叫Conventional房貸,一般要求借款人有較高的信用分數和給較多的首付,一般要求交20%首付,否則要強制購買房貸保險(PrivateMortgageInsurance);?JumboMortgage-巨額房貸:傳統房貸有貸款額上限限制,稱之為“?ConformingMortgage”,2019年度大多數地區的房貸貸款額上限為$484,350,部分高消費地區貸款上限為$726,525。超過這個金額的房貸就被稱為“Non-ConformingLoan”或者“JumboLoan”,
要求借款人有更高的信用分數和更多的首付,利率通常也較高;??FHALoan-FHA貸款:這種房貸是由聯邦住房管理局(FHA)擔保的買房貸款,至低首付只要3.5%,信用分較低?的人士也可以申請,但要一直購買房貸保險;??FHA203kLoan-FHA203k貸款:與FHA貸款類似,借貸目的可以是買房、
也可以是裝修房屋,適合一些需要維修的房子,但203k貸款要求更高的信用分數,而且必須在限定時間內請專業人士來維修裝修。??VALoan-軍人購房貸款:這是由美國退伍軍人事務部(VA)擔保的、美國現役/退伍軍人可以享受的買房貸款,有零首期、低利率、免房貸保險等等優惠。??USDALoan-USDA購房貸款:這是由美國農業部(USDA)擔保的、為中低收入人士在規定的農村地區買房提供的貸款,可以享受零首付優惠,但要一直購買房貸保險。??
SecondMortgage-二次抵押貸款/第二按揭:如果你付首期較多,或者已經還款一段時間,擁有一定房屋凈值資產(HomeEquity),那可以將房子再次抵押給銀行,申請HomeEquityLoan(房屋凈值貸款),將凈值部分的金額借出用于其他個人用途。??
