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美國房貸的四個誤區(qū),你中招沒?

在美國貸款買房,對房貸的一些細則需要知曉,以免浪費時間和精力。

美國房貸申請過程中四個常見誤區(qū),請繞行。

誤區(qū)一:聯(lián)名借款人共同貸款時,銀行會取最高信用分記錄

在美國貸款,一定要有信用分數(shù)(credit score),最低可以貸款的信用分數(shù)不能低于620分,你的信用分數(shù)又和你的房屋保險稅和貸款利率掛鉤,信用分數(shù)越高,你的房屋保險費用和利率就越低,超過740分,你可以申請低利率貸款。

在和聯(lián)名借款人(co-borrower)一起申請房貸時,很多人以為銀行會用信用高的一方的信用分,然而實際上銀行參考一個人的信用分時,取的是美國三大信用評分機構(gòu)(Equifax,Trans Union和Experian)給出的信用分中間值,而不是最高值。如果你是和別人聯(lián)名借款,貸款銀行參考的是信用分中間值最低的那個人。

例如,如果你的信用分中間值為780分,而你的聯(lián)名借款人的是660分,那大部分銀行將會以660分為標準決定你倆的貸款額度,而你的貸款利率也將隨之升高。雖然也會有采用信用分高的那一方的情況,但非常少見。

誤區(qū)二:最終獲批的貸款利率是當(dāng)初報的

除非你在報利率時就鎖定了利率,否則利率還會發(fā)生變化。貸款利率是當(dāng)期的抵押債券交易情況變化的,大多數(shù)銀行的貸款利率每天都在變。

你也可以鎖定利率,這需要更多的個人信息和文件材料來申請獲批。

在貸款審批初期,你會獲得一個初始貸款利率。由于一般買房需要時間,而在這期間銀行的日利率還會變化,只有當(dāng)你選定房子時,利率才能定下來,在此之前,你需要和你貸款的銀行不斷調(diào)整利率。

誤區(qū)三:固定利率優(yōu)于浮動利率

固定利率(fixed rate)是指在借貸期內(nèi)不作調(diào)整的利率。也就是在貸款合同簽訂時即設(shè)定好的利率,不論貸款期內(nèi)市場利率如何變動,借款人都按照固定的利率支付利息。

浮動利率(Adjustable Rate)是指貸款在一定期限內(nèi)鎖定貸款利率,超過期限之后按照市場調(diào)整利率。

許多人因為“求穩(wěn)”的心態(tài),傾向于選擇30年固定利率房貸。但是固定利率房貸一般固定利率借期越長,利率就越高,因此不是適合每個家庭。相反,如果你選5年浮動利率房貸,你的貸款利率能比30年固定利率房貸要低上0.875%,以此計算,貸款20萬,5年固定利率貸款每月要比30年的少還146美元,貸款60萬,每月能少還438美元。

所以在買房時,不能一味求固定利率,而是根據(jù)個人具體情況,要算好你的房子究竟是借固利劃算還是借浮利合適,特別是那些買房住幾年就賣掉的家庭,浮動利率往往更加劃算。

誤區(qū)四:房產(chǎn)經(jīng)紀公司不會管你的貸款方

雖然法律上來說,美國的房產(chǎn)經(jīng)紀公司無法強制你指定借貸方,但由于他們是你買房的代理方,所以往往會留心你的貸款來源。

經(jīng)紀公司一般會建議你選擇房屋所在地區(qū)有資質(zhì)的借貸方,這些借貸機構(gòu)對當(dāng)?shù)氐姆杉毠?jié)更熟悉,例如有關(guān)稅務(wù),安家流程和借貸人信用評估方法等。如果向外地的借貸方申請貸款,他們很可能因為不熟悉當(dāng)?shù)氐囊恍┓杉毠?jié),而造成你的貸款申請延誤,甚至失敗的情形。

此外,向房屋所在地借貸機構(gòu)貸款,還能幫你在爭取心儀的房子時獲得優(yōu)先權(quán),而且選擇當(dāng)?shù)亟?jīng)紀人群體信賴的的優(yōu)質(zhì)借貸方,也會讓你的買房之旅更有保障。

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