在美國(guó)買房貸款，必知的幾件小事
美國(guó)的房貸通常分為30年、20年、15年和10年固定利率，以及 5 year ARM,7 year ARM可調(diào)節(jié)利率。如果按貸款的目的來(lái)看，還可以分為Purchase（購(gòu)房貸款）、Refinance（重新貸款）和Cashout（抵押貸款）三大項(xiàng)。
很多人選擇30年固定利率貸款，因?yàn)橛X(jué)得安心，月供低；房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（Realtor）也經(jīng)常推薦它。很多人不知道，其實(shí) 5 year ARM 和 7 year ARM 也是很好的選擇。
什么是ARM?
Adjustable-Rate Mortgage(ARM)
比如說(shuō)5ARM，還款時(shí)間為30年，前5年利率不變，此后每年根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)整，但是限定了最大的變動(dòng)幅度。
一般來(lái)說(shuō)前五年的利息會(huì)要比選擇30年固定利率要低，對(duì)于想短期持有，3-5年后想將房屋再次出售的朋友是個(gè)很好的選擇。當(dāng)然，既然是可浮動(dòng)利率，就代表著有一定風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)的利率也可能升高。
重新貸款（Refinance）是很多人不知道的省錢方法
很多朋友貸了30年固定利率后，就再也沒(méi)有考慮過(guò)貸款和利率事情了，然而利率市場(chǎng)像股票大盤(pán)一樣隨時(shí)變化，比如最近幾年的利率就比較低，如果用Mortgage Calculator 計(jì)算一下，或許每月能省幾十甚至幾百塊。
用房子抵押貸款（Cashout）也是投資、上學(xué)的常見(jiàn)選擇
比商業(yè)貸款利率更低、更簡(jiǎn)單。
比如說(shuō)，假設(shè)一支基金的平均Return為9%，用房子抵押貸款出錢，利率為4%，再用錢投入買基金，則年收益為5%。
比如說(shuō)，現(xiàn)在的美國(guó)學(xué)生聯(lián)邦貸款利率在4.29% – 6.84%之間，如果父母用房子抵押貸款，可能會(huì)省幾個(gè)點(diǎn)的利率。另外，小型Business Loan通常規(guī)定還款時(shí)間短（1-5年）、壓力大、貸款又很繁瑣，如果用房子抵押貸款作為自己生意的投資，貸款時(shí)間為30年，這樣壓力就會(huì)小一些。
貸款買房的幾點(diǎn)提醒：
1、不是所有人都能拿到一樣的利率。除了市場(chǎng)行情外，您的個(gè)人信譽(yù)和房子貸款的金額都會(huì)影響您的利率。
2、 貸款之前，至少兩個(gè)月不要存過(guò)千的現(xiàn)金。即使是合法的錢，如果沒(méi)有可以跟蹤來(lái)源（Traceable）的Paper Work，也是不可以的；不但不能使用，而且會(huì)影響貸款的批準(zhǔn)。
3、 銀行只相信你的Tax Return。如果你Tax Return上顯示的收入不夠的話，你實(shí)際收入再多也是空口無(wú)憑。另外他們會(huì)看你的收入和支出的比例。
4、 貸款的過(guò)程中不要買任何大額貸款的東西。 有朋友在貸款中，覺(jué)得房子有著落了，趕緊買一個(gè)車吧。本來(lái)房貸已經(jīng)Pre-Approved，因?yàn)楹鋈挥兄卮笾С觯y行在正式審批的過(guò)程中就給拒絕了，因?yàn)樗麄円袚?dān)的風(fēng)險(xiǎn)增大了。
５、有些貸款適用于過(guò)渡客戶。有些貸款不查收入、報(bào)稅少、但利率較高，這類貸款適用于3-5年過(guò)渡的客戶。
