在美國買房貸款，必知的幾件小事
美國的房貸通常分為30年、20年、15年和10年固定利率，以及 5 year ARM,7 year ARM可調(diào)節(jié)利率。如果按貸款的目的來看，還可以分為Purchase（購房貸款）、Refinance（重新貸款）和Cashout（抵押貸款）三大項。
很多人選擇30年固定利率貸款，因為覺得安心，月供低；房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（Realtor）也經(jīng)常推薦它。很多人不知道，其實 5 year ARM 和 7 year ARM 也是很好的選擇。
什么是ARM?
Adjustable-Rate Mortgage(ARM)
比如說5ARM，還款時間為30年，前5年利率不變，此后每年根據(jù)市場情況進(jìn)行調(diào)整，但是限定了最大的變動幅度。
一般來說前五年的利息會要比選擇30年固定利率要低，對于想短期持有，3-5年后想將房屋再次出售的朋友是個很好的選擇。當(dāng)然，既然是可浮動利率，就代表著有一定風(fēng)險，未來的利率也可能升高。
重新貸款（Refinance）是很多人不知道的省錢方法
很多朋友貸了30年固定利率后，就再也沒有考慮過貸款和利率事情了，然而利率市場像股票大盤一樣隨時變化，比如最近幾年的利率就比較低，如果用Mortgage Calculator 計算一下，或許每月能省幾十甚至幾百塊。
用房子抵押貸款（Cashout）也是投資、上學(xué)的常見選擇
比商業(yè)貸款利率更低、更簡單。
比如說，假設(shè)一支基金的平均Return為9%，用房子抵押貸款出錢，利率為4%，再用錢投入買基金，則年收益為5%。
比如說，現(xiàn)在的美國學(xué)生聯(lián)邦貸款利率在4.29% – 6.84%之間，如果父母用房子抵押貸款，可能會省幾個點的利率。另外，小型Business Loan通常規(guī)定還款時間短（1-5年）、壓力大、貸款又很繁瑣，如果用房子抵押貸款作為自己生意的投資，貸款時間為30年，這樣壓力就會小一些。
貸款買房的幾點提醒：
1、不是所有人都能拿到一樣的利率。除了市場行情外，您的個人信譽(yù)和房子貸款的金額都會影響您的利率。
2、 貸款之前，至少兩個月不要存過千的現(xiàn)金。即使是合法的錢，如果沒有可以跟蹤來源（Traceable）的Paper Work，也是不可以的；不但不能使用，而且會影響貸款的批準(zhǔn)。
3、 銀行只相信你的Tax Return。如果你Tax Return上顯示的收入不夠的話，你實際收入再多也是空口無憑。另外他們會看你的收入和支出的比例。
4、 貸款的過程中不要買任何大額貸款的東西。 有朋友在貸款中，覺得房子有著落了，趕緊買一個車吧。本來房貸已經(jīng)Pre-Approved，因為忽然有重大支出，銀行在正式審批的過程中就給拒絕了，因為他們要承擔(dān)的風(fēng)險增大了。
５、有些貸款適用于過渡客戶。有些貸款不查收入、報稅少、但利率較高，這類貸款適用于3-5年過渡的客戶。
