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美國紐約-賈徑說稅談投資

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美國房貸利率的陷阱

沒辦法取得不查收入固定利率房屋貸款的新移民購屋人,往往會申辦浮動利率房貸,如果不仔細(xì)閱讀貸款合約,低利率可能變成高利率,而且會提早還款的罰金不少。簽約前首先要確定合約規(guī)定的上限標(biāo)準(zhǔn),通常分為利率與付款上限,前者限制利率在特定期間上漲的頂點,后者保證貸款人每月付款的最高金額。

美國的房屋貸款基本上分為兩大類型:最普遍的是固定利率,其次是固定利率與浮動利率結(jié)合型。固定利率無論借貸時間多長,利率不會隨著市場的變化而變化,因此稱為“固定利率”,而浮動利率則會根據(jù)市場的變化而浮動。

利率上限,一般多為每年增加不超過一點(1%),最高不超過五點(5%)。但是有些放款機構(gòu)在合約中會保留在一年內(nèi)貸款利率上漲超過一點時,將超過一點的部分轉(zhuǎn)移到次年的權(quán)利。因此即便次年貸款利率下跌,貸款人的房貸利率仍上漲。最高五點的條文,有時單獨存在,而不與每年增加一點的上限規(guī)定并列;放款機構(gòu)因而可隨時將房貸利率加上五點。

付款上限乍聽是相當(dāng)吸引人,放款機構(gòu)人員可能會告訴消費者們,沒這么美的事!此時全付利息不會減本金,如果還不夠付利息,虧欠部分會加到貸款總額上。有些放款機構(gòu)會讓消費者延長貸款的期限,當(dāng)然也意味著消費者要付更多的利息;有些則要求分期付款到期后再補足虧欠部分

獲得低于行情的貸款利率不等于撿到便宜。一般放款機構(gòu)利率若為4%,有的機構(gòu)會以2.5%招徠,這時消費者就要小心了。

低于行情的貸款利率,當(dāng)然能使更多消費者會符合貸款資格,也使當(dāng)事人誤認(rèn)為自己能力滿足負(fù)擔(dān)房貸,但一旦貸款利率跟上甚至超過行情,而收入?yún)s未相對增加,每月支付房貸就成為沉重負(fù)擔(dān)。

房貸專家也提醒消費者,浮動利率房貸往往有提早付清房貸會遭重罰的規(guī)定,第一年就提早還款,罰金可能高達(dá)4%,第二年罰金降為3%,第三年再降至2%,第四年再降至1%,換句話說,這類浮動利率房貸第五年才能還清,若提早還清,2.5%的利率變成6.5%丶5.5%丶4.5%,反而不劃算了。

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