了解美國(guó)房地產(chǎn)不僅需要細(xì)看其類型還有位置，我們也需要從總體上把握房地產(chǎn)。接下來(lái)我們將一起來(lái)了解房地產(chǎn)的特點(diǎn)與投資房產(chǎn)的優(yōu)劣勢(shì)。
投資美國(guó)房地產(chǎn)最大的有利特征是什么？
房地產(chǎn)的一個(gè)有利特征是，它能產(chǎn)生相對(duì)穩(wěn)定的回報(bào)，即收入與房產(chǎn)增值。從這個(gè)意義上講，房地產(chǎn)有一種類似債券的債券式的成分，它會(huì)帶給我們定期的穩(wěn)定的收入，但同時(shí)還它有類似于股票的成分，價(jià)值可能會(huì)受到相關(guān)事件帶來(lái)的波動(dòng)。例如亞馬遜總部入駐西雅圖，極大地推高了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)。而且，就像你長(zhǎng)期持有的所有證券一樣，買(mǎi)房者更希望價(jià)值上漲的次數(shù)比下降的次數(shù)多，所以在投資初期就需要對(duì)所投資的房產(chǎn)有一個(gè)總體的認(rèn)知。
1.收入
房地產(chǎn)的收益與從租戶那收取的租金直接掛鉤，其中還需要減去經(jīng)營(yíng)物業(yè)的成本和抵押貸款或融資需要支付的利息。所以，你可以看到保持你的房產(chǎn)完整，保持租戶入住率是多么重要。如果你失去了太多的租戶，或者入住率始終偏低，那么有可能就難以支付物業(yè)營(yíng)運(yùn)成本。在很大程度上，房產(chǎn)的租用率完全取決于租賃市場(chǎng)的需求——也就是說(shuō)，租賃市場(chǎng)對(duì)于房產(chǎn)的需求決定了你房屋的租用情況。在供應(yīng)過(guò)剩或需求不足的市場(chǎng)中，你將不得不收取較低的租金，來(lái)提高你的房產(chǎn)在整個(gè)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。同樣的，如果你降低了你的租金，你的租金收入也會(huì)隨之減少。
2.房產(chǎn)增值
美國(guó)房地產(chǎn)的資本增值是經(jīng)過(guò)財(cái)產(chǎn)評(píng)估而決定的。如果評(píng)估師認(rèn)為你的房產(chǎn)可以賣出比你買(mǎi)進(jìn)時(shí)更多的價(jià)格，那么你便取得了積極可觀的資本回報(bào)。評(píng)估師在估計(jì)你的房產(chǎn)時(shí)往往會(huì)將從前的交易作為參照，因此資本回報(bào)與投資銷售市場(chǎng)的表現(xiàn)直接相關(guān)。投資市場(chǎng)主要受投資產(chǎn)品供給和需求的影響。
總之，房地產(chǎn)收益的波動(dòng)大部分來(lái)自于回報(bào)的房產(chǎn)資本增值部分。當(dāng)收入回報(bào)趨于穩(wěn)定，資本回報(bào)波動(dòng)就會(huì)變得更大。因此總回報(bào)的波動(dòng)性便介于兩者之間。
