稅務減免時容易被忽視的5大貸款費用
房地產之所以受廣大投資者的喜愛不僅因為其保值，增值能力強，還因為有諸多的稅收優惠政策，可謂“全身都是寶”。現在我們來看看有沒有你漏掉的稅收減免優惠政策。
自住房貸款利息mortgage interest
如果你是首次買房貸款，購買第二套房貸款，或者Refinance貸款用于房子的裝修升級，房貸的利息可以用來抵扣個人所得稅。可以抵扣的貸款利息有上限。個人報稅或者夫妻聯合報稅，最多可以抵扣75萬美金的貸款利息。如果你貸款100萬美元，前75萬貸款利息可以抵稅，剩下的25萬利息不能抵扣。如果夫妻分開報稅，每人則可以抵扣37.萬美金的貸款利息。如果你是在2017年12月16日前購買的房產（特朗普Tax Cuts and Job Act of 2017生效前），可抵稅房貸利息上限為100萬美金，夫妻分開報稅每人限額是50萬美金。如果您貸款購買的是投資房，投資房貸款利息只能用來抵扣投資房收入，不能抵扣個人所得稅，抵扣沒有上限。
買首套房裝修refinance支付的point
點費是美國貸款的一個特殊的費用。1點等于貸款額的1%。點費等同于在closing時提前支付銀行未來的貸款利息。支付點費的好處是可以降低貸款利率。點費支付得越多，貸款利率越低。但點費有上限，點費法律規定的最高額度為3點。購買首套房或者用于翻修房屋的refinance貸款時支付的點費可以用來抵稅。
貸款保險mortgage insurance
如果您的貸款額度超過房價的80%，銀行會要求貸款人購買貸款保險，貸款保險的保費可以用來抵扣個人所得稅。
FHA貸款，VA貸款，USDA貸款費用
美國政府貸款機構的特殊貸款一般都有自己的特別費用。FHA的貸款時一次性支付的貸款額1.75%的貸款保險保費，VA給軍人貸款的VA funding fee費用，USDA農業部貸款的guarantee fee都可用來抵稅。
貸款買房Closing費用
買房closing 的費用不能在當年立刻用來抵扣個人所得稅，但是在賣房時可以計算在房屋購買成本里，從而降低應繳資本利得稅(如果賣價高于買價)。
Closing Cost費用包括哪些：
Closing Cost即房子的過戶結算費，在過戶當天一并繳清。房貸成本的費用平均約為貸款金額的2％至5％。
1. 銀行手續費
a. 申請費
b. 銀行手續費Origination charge / application fee
c. 利率點數Points: 可以視為銀行向借款人提前收取的部分利息，一個點通常等于貸款額度的百分之一。
d. 評估和合適貸款申請的費用 Underwriting fee
2. 辦理貸款時支付給第三方服務的費用
a. 評估費Appraisal fee $300-$800
b. 信用報告Credit report $25-$60
c. 洪水認證Flood certification
d. 產權鏈Chain of title
e. 貸款產權保險Lender’s title insurance: 根據貸款金額而定
f. 律師費Attorney fee：某些州會要求房地產購買交易結束時必須有律師在場。律師費將根據律師為您服務的小時數而有所不同。銀行律師費( bank attorney)是在紐約、新澤西等州才會有要求需要有銀行律師，大部分的州都是由產權公司直接負責所有過戶，費用大約為1000-1500美元。
g. 稅務服務費Tax Service Fee
3. 政府收費
這個費用有各地政府制定，包括：
a. 登記費Recording fee: $100-$150
b. 印花稅Stamp tax：根據州而定
4. 房產稅和房屋保險
a. 當年余下月份的房地產Property tax
b. 當月余下日期到首次還款日中間的利息Prepaid interest
c. 房屋保險 Home owner insurance
d. 預付2-3個月的房產稅和房屋保險（放在escrow account里）
e. HOA預付管理費（Prepaid HOA Dues）
