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美國投資房如何養(yǎng)房?幫你算清成本!

美國房產(chǎn)投資一直以來都比較熱門,不過在進(jìn)行投資前,也應(yīng)該對投資后的持有成本和相關(guān)決策事宜有清晰的認(rèn)識。

持有房產(chǎn)時,離不開的便是“養(yǎng)房”。它包括一些固定費(fèi)用的支出以及修繕事務(wù)。養(yǎng)房基本費(fèi)用有:地產(chǎn)稅、房屋保險、物業(yè)費(fèi)和房屋的維護(hù)費(fèi),請看下文詳解。?

1.地產(chǎn)稅(Property Tax)

美國大多數(shù)地方政府都會征收房產(chǎn)稅(millage rate)。房產(chǎn)稅是一筆微不足道的開支。美國通常稅率在 1%~3%,佛羅里達(dá)州為1%。

一般情況下,房產(chǎn)稅是按給定房屋或土地價值征收的,稅款一般用于消防、警察部門、學(xué)校和道路維護(hù),包括除雪、清潔和維修。?

2.房屋保險(Homeowners’Insurance)

想要保護(hù)好房產(chǎn)這筆財富,房屋保險必不可少。除了業(yè)主外,對于租客來說,有租房保險(Renter's Insurance)可以保障其家庭財產(chǎn)。

美國的法律并沒有要求業(yè)主一定要購買房屋保險,但如果你通過貸款買房,銀行通常都會強(qiáng)制借款人購買房屋保險,以保障房子不會因失火或者其他意外損毀而導(dǎo)致貶值。

一般 SingleFamilyHouse(獨(dú)立房屋)的房屋保險都會包含六個基礎(chǔ)理賠項(xiàng)目:

1). Dwellingprotection:保房屋主建筑以及相連的附屬建筑(例如連著的車房)的損毀賠付,通常保險里還會有更詳細(xì)的關(guān)于什么情況導(dǎo)致的損毀能賠、什么情況下不賠的條款;

2). Otherstructuresprotection:同上,擔(dān)保的是其他與主體建筑分離的獨(dú)立建筑物,比如獨(dú)立的車房、工具屋、圍欄等;

3). Personal property coverage:保保險條款規(guī)定內(nèi)的個人財產(chǎn)被盜和損毀需要修復(fù)或重置的損失,一般會包括家具、電器、衣物、首飾等等,但如果家里有一些貴重的物品如珠寶、收藏品之類,則需要購買額外的保險;

4). Additional living expenses coverage:

也叫“l(fā)ossofusecoverage”,類似災(zāi)后重建這種期間,屋主及家人臨時的食宿費(fèi)等額外支出;

5). Liability coverage:責(zé)任保險,保萬一因?yàn)橛腥嗽谀愕牡厣弦馔馐軅只蛘吣恪⒛愕募胰嘶蚰愕膶櫸飺p毀了其他人的財產(chǎn)被告要打官司或者賠償?shù)那闆r;

6). Medical payments coverage:保萬一有客人在自己地方受傷的醫(yī)療費(fèi)用,又或者屋主及家人在其他地方意外受傷導(dǎo)致的醫(yī)療費(fèi)用;這部分醫(yī)療保險是不論責(zé)任在哪一方都有保障的,保額通常不大,但可以有效防止一些小受傷問題變成大的責(zé)任官司問題。?

3.物業(yè)費(fèi)(HOA)

HomeOwnerAssociation(HOA) fee即業(yè)主協(xié)會費(fèi)俗稱的物業(yè)費(fèi),HOA費(fèi)用幾乎都是對公寓業(yè)主征收的,少數(shù)獨(dú)棟住宅社區(qū)也有物業(yè)費(fèi)。

HOA 的費(fèi)用差別很大,從每個月 100 美元到 700 美元不等,甚至更高,具體要根據(jù) HOA 提供的物業(yè)內(nèi)容判斷。?

4.個人所得稅(Individual Income Tax)

如果投資房產(chǎn)產(chǎn)生了租金收入,每年需要向國稅局進(jìn)行個人所得稅收入申報。個人所得稅包括聯(lián)邦、州和地方稅,聯(lián)邦稅率全國一致,但州和地方稅率各地不同。大部分州有州個人所得稅,如佛羅里達(dá)州。

5.日常維護(hù)費(fèi)

平常的家居清潔、打理庭院、洗地毯、清理去水槽、外墻和屋頂、暖通空調(diào)維護(hù)、噴淋系統(tǒng)防寒處理等等,也都是一筆省不了的費(fèi)用。這些維護(hù)工作一般都可以請專業(yè)人士來負(fù)責(zé),也可自己做。

部分投資房除了要負(fù)擔(dān)上述費(fèi)用外,可能還需要聘請專業(yè)的房屋管理公司。

管理服務(wù)的基本內(nèi)容包括:

?招租期間的市場分析和推廣,租客的背景調(diào)查,制定租賃方案和擬定租約

?租金征收

?業(yè)主租金信托賬戶管理

?水、電、煤氣等賬單的過戶

?設(shè)立 HOA 賬戶,替業(yè)主進(jìn)行繳費(fèi)等

?租賃合同到期后的續(xù)約等

?租客驅(qū)逐(如有)

?房屋保養(yǎng)、修理的申報

?溝通協(xié)調(diào)租客的需求等

? 替房東繳納地產(chǎn)稅及房屋保險(如有)?

以上服務(wù)內(nèi)容雖全面,業(yè)主也不能理所當(dāng)然的認(rèn)為交給管理公司后就一勞永逸,投資型房產(chǎn)的本質(zhì)是一項(xiàng)投資,房屋管理需要業(yè)主隨行就市,進(jìn)行不定期的監(jiān)控和管理公司的溝通。管理公司的費(fèi)用通常在月租金的 4%-10%區(qū)間,市場推廣費(fèi)用約為月租金的50%-100%。

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