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很多貸款客戶在貸款時(shí)聲稱有投資房，希望能用投資房收入獲得更多貸款。有投資房就一定代表有投資收入來計(jì)算DTI （債務(wù)收入比），獲得更多的貸款嗎？不一定！具體取決于貸款人的投資房是怎樣報(bào)稅的。

1.怎樣報(bào)稅決定一切！

貸款人有2019年有$24,000租金收入，total expense為$33,345，扣除expense后產(chǎn)生了$9345的損失。但-$9345不是銀行最后用來計(jì)算貸款需要收入的數(shù)額。銀行計(jì)算投資房收入時(shí)會(huì)對(duì)這個(gè)數(shù)額進(jìn)行一些調(diào)整。

Gross Rent  $24,000

-Total Expense  $33,345

+Depreciation Expense $10,000

+Amortization/CasualtyLoss/NonrecurringExpense $0

+Insurance Expense $1,310

+Mortgage Interest $8,200

+Taxes $3,500

+Other (for ex. HOA Fee) $3,000

=Annual Rental Income/Loss $16,66

AnnualRental Income/Loss  /12=Monthly Income/Loss  $1388.75

-Monthly Mortgage Payment $900 (Include tax and insurance)=Monthly Net Rental Income/Loss  $488.75

*把投資房非運(yùn)營費(fèi)用加回的原理是計(jì)算投資房產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的能力

最后算下來，投資房可以用來貸款的月收入僅為$488.75。但假設(shè)去年（2018年）貸款人剛購置這個(gè)投資房，在裝修，廣告，和聘請(qǐng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)租房花費(fèi)了$20,000,其他條件不變。那么2018年AnnualRental Loss 為$3,335 ($16,665 - $20,000)。銀行貸款時(shí)計(jì)算的是投資房24月的平均收入。這樣算下來投資房竟然產(chǎn)生了每月$344.58的損失！貸款時(shí)，銀行會(huì)把這個(gè)損失從你的收入中扣除，導(dǎo)致貸款額度減少。所以貸款人如果考慮未來繼續(xù)購置房產(chǎn)或者進(jìn)行再融資，務(wù)必留意投資房的報(bào)稅結(jié)構(gòu)！

2.除了租金收入投資房還有“隱藏”收入？

1. Security 可以算成Advance Rent

2. 解除租約費(fèi)用可以算作Rent

3. 租客幫房東支付房屋維護(hù)費(fèi)用可以算成Rent

4. 房客自愿“獻(xiàn)身”如粉刷墻壁，更換馬桶，通過服務(wù)來代替支付租金可以算成Rent

5.Lease W/Option to Buy, 先租后買的情況也可以算成Rent

3.哪些費(fèi)用可以用來抵消投資房的收入?

貸款利息，房產(chǎn)稅，折舊費(fèi)用，保險(xiǎn)，維修，材料，和其他日常管理費(fèi)用。在使用這些費(fèi)用抵消投資房收入的同時(shí)，貸款人同時(shí)減少了自己可用來計(jì)算貸款的收入。所以Expense,是一把雙刃劍。

4.總結(jié)

貸款人如果考慮未來繼續(xù)購置房產(chǎn)或者進(jìn)行再融資，務(wù)必注意報(bào)稅細(xì)節(jié)。如果想多貸款，一定要“開源節(jié)流”，多報(bào)收入，減少開支。