在美國(guó)買房，如何根據(jù)自身?xiàng)l件選擇貸款方案？
30年固定利率房貸雖然是購(gòu)屋者的首選，但是買家也可視自身需求，
對(duì)多數(shù)購(gòu)屋者來說，30年期固定利率房貸應(yīng)是貸款首選。據(jù)半官方房貸機(jī)構(gòu)房地美（Freddie Mac）統(tǒng)計(jì)，2012年有85%購(gòu)屋貸款屬於此類，而2013年上半年的比率更高達(dá)90%。
美國(guó)新聞與世界報(bào)導(dǎo)網(wǎng)站指出，30年期固定利率房貸普受歡迎，當(dāng)然有其道理，但買家也可視自身需求，評(píng)估其他選項(xiàng)是否更為有利。
現(xiàn)金付款。多數(shù)屋主可能沒有能力用現(xiàn)金買房，但這種作法仍值得一提。據(jù)大拉斯維加斯房地產(chǎn)商協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，3月當(dāng)?shù)刭?gòu)屋交易約有43%是以現(xiàn)金付款。
Loans 101 Interactive Media創(chuàng)辦人陸文林（Spencer Llewellyn）說，「事實(shí)上，2013年全美逾三分之一的購(gòu)屋交易是全現(xiàn)金交易」。現(xiàn)金交易多為投資者所為，他們看中房?jī)r(jià)已經(jīng)觸底，有可觀的上漲潛力。
★15年期固定利率房貸。房貸專家表示，除了30年期固定利率房貸之外，15年期固定利率是第二受歡迎的房貸類型。多數(shù)買家若有能力，會(huì)選擇這種還款期限較短，但每月還款金額較高的房貸。
紐約市Barlavi Realty執(zhí)行長(zhǎng)保拉利（Pej Barlavi）說，相較於30年期固定利率，15年期能讓屋主更快累積房屋凈值，到達(dá)一定程度後，甚至還能讓屋主以房子作為抵押，借出貸款再買另一棟房子。
陸文林說，計(jì)畫定居較長(zhǎng)時(shí)間，且想省下利息費(fèi)用的買家，適合申請(qǐng)這種貸款。「相較於30年期，15年期的固定房貸利率至少低1%至1.5%，整個(gè)還款期限可望省下數(shù)萬元利息。」
★20年固定利率房貸。如果你覺得15年期的每月還款金額太高，又不想支付30年期那麼多的利息，不妨考慮折衷的20年期固定利率房貸。
不過，不是所有貸款機(jī)構(gòu)都提供這種房貸，但部分機(jī)構(gòu)也可能提供更客制化的房貸期限，譬如23年或11年等。
★五年期浮動(dòng)利率房貸(5/1 ARM)。陸文林建議，買家若不打算在買房後住太久，可以考慮這種房貸，每月房貸還款金額更低。當(dāng)然，因計(jì)畫不一定趕的上變化，這種作法也有一定風(fēng)險(xiǎn)。
買家申請(qǐng)這種浮動(dòng)利率房貸，頭五年可享超低的固定利率，隨後的25年則是浮動(dòng)利率，主要由銀行優(yōu)惠利率與另一項(xiàng)固定利率加總而成。舉例來說，如果某年這兩項(xiàng)利率分別是4%與5%，加起來你當(dāng)年的房貸利率就是9%。
保拉利表示，他通常不建議申請(qǐng)這種浮動(dòng)利率房貸，因他認(rèn)為利率將在未來一兩年內(nèi)開始攀升。「釵h屋主在利率從固定變成浮動(dòng)之後，面臨突然增加的每月房貸還款，因而陷入財(cái)務(wù)困境。金融危機(jī)有部分就是導(dǎo)因於此。」
★除了五年期之外，部分機(jī)構(gòu)也提供10年期浮動(dòng)利率(10/1 ARM)，即頭十年享有固定利率，隨後20年則采浮動(dòng)，每年調(diào)整一次。當(dāng)然，鎖定固定利率的期間越長(zhǎng)，利率便沒有那麼優(yōu)惠，且10年之後屋主若未賣房，仍得面臨浮動(dòng)利率的問題。
★50年期固定利率房貸。極少數(shù)銀行提供這種房貸選項(xiàng)，而多數(shù)專家也并不推薦，因買家雖拉長(zhǎng)了房貸還款年限，代表每月還款金額變低，但有長(zhǎng)達(dá)50年時(shí)間得支付利息，累積房屋凈值的速度也非常緩慢，效果幾乎等同於租屋，只是租金不會(huì)每年上漲。
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