美國投資房如何養(yǎng)房？幫你算清成本！
美國房產(chǎn)投資一直以來都比較熱門，不過在進(jìn)行投資前，也應(yīng)該對投資后的持有成本和相關(guān)決策事宜有清晰的認(rèn)識。
持有房產(chǎn)時(shí)，離不開的便是“養(yǎng)房”。它包括一些固定費(fèi)用的支出以及修繕事務(wù)。養(yǎng)房基本費(fèi)用有：地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)、物業(yè)費(fèi)和房屋的維護(hù)費(fèi)，請看下文詳解。?
1.地產(chǎn)稅（Property Tax）
美國大多數(shù)地方政府都會征收房產(chǎn)稅(millage rate)。房產(chǎn)稅是一筆微不足道的開支。美國通常稅率在 1%～3%，佛羅里達(dá)州為1%。
一般情況下，房產(chǎn)稅是按給定房屋或土地價(jià)值征收的，稅款一般用于消防、警察部門、學(xué)校和道路維護(hù)，包括除雪、清潔和維修。?
2.房屋保險(xiǎn)（Homeowners’Insurance）
想要保護(hù)好房產(chǎn)這筆財(cái)富，房屋保險(xiǎn)必不可少。除了業(yè)主外，對于租客來說，有租房保險(xiǎn)（Renter's Insurance）可以保障其家庭財(cái)產(chǎn)。
美國的法律并沒有要求業(yè)主一定要購買房屋保險(xiǎn)，但如果你通過貸款買房，銀行通常都會強(qiáng)制借款人購買房屋保險(xiǎn)，以保障房子不會因失火或者其他意外損毀而導(dǎo)致貶值。
一般 SingleFamilyHouse（獨(dú)立房屋）的房屋保險(xiǎn)都會包含六個基礎(chǔ)理賠項(xiàng)目：
1). Dwellingprotection：保房屋主建筑以及相連的附屬建筑（例如連著的車房）的損毀賠付，通常保險(xiǎn)里還會有更詳細(xì)的關(guān)于什么情況導(dǎo)致的損毀能賠、什么情況下不賠的條款；
2). Otherstructuresprotection：同上，擔(dān)保的是其他與主體建筑分離的獨(dú)立建筑物，比如獨(dú)立的車房、工具屋、圍欄等；
3). Personal property coverage：保保險(xiǎn)條款規(guī)定內(nèi)的個人財(cái)產(chǎn)被盜和損毀需要修復(fù)或重置的損失，一般會包括家具、電器、衣物、首飾等等，但如果家里有一些貴重的物品如珠寶、收藏品之類，則需要購買額外的保險(xiǎn)；
4). Additional living expenses coverage：
也叫“l(fā)ossofusecoverage”，類似災(zāi)后重建這種期間，屋主及家人臨時(shí)的食宿費(fèi)等額外支出；
5). Liability coverage：責(zé)任保險(xiǎn)，保萬一因?yàn)橛腥嗽谀愕牡厣弦馔馐軅只蛘吣恪⒛愕募胰嘶蚰愕膶櫸飺p毀了其他人的財(cái)產(chǎn)被告要打官司或者賠償?shù)那闆r；
6). Medical payments coverage：保萬一有客人在自己地方受傷的醫(yī)療費(fèi)用，又或者屋主及家人在其他地方意外受傷導(dǎo)致的醫(yī)療費(fèi)用；這部分醫(yī)療保險(xiǎn)是不論責(zé)任在哪一方都有保障的，保額通常不大，但可以有效防止一些小受傷問題變成大的責(zé)任官司問題。?
3.物業(yè)費(fèi)（HOA）
HomeOwnerAssociation(HOA) fee即業(yè)主協(xié)會費(fèi)俗稱的物業(yè)費(fèi)，HOA費(fèi)用幾乎都是對公寓業(yè)主征收的，少數(shù)獨(dú)棟住宅社區(qū)也有物業(yè)費(fèi)。
HOA 的費(fèi)用差別很大，從每個月 100 美元到 700 美元不等，甚至更高，具體要根據(jù) HOA 提供的物業(yè)內(nèi)容判斷。?
4.個人所得稅（Individual Income Tax）
如果投資房產(chǎn)產(chǎn)生了租金收入，每年需要向國稅局進(jìn)行個人所得稅收入申報(bào)。個人所得稅包括聯(lián)邦、州和地方稅，聯(lián)邦稅率全國一致，但州和地方稅率各地不同。大部分州有州個人所得稅，如佛羅里達(dá)州。
5.日常維護(hù)費(fèi)
平常的家居清潔、打理庭院、洗地毯、清理去水槽、外墻和屋頂、暖通空調(diào)維護(hù)、噴淋系統(tǒng)防寒處理等等，也都是一筆省不了的費(fèi)用。這些維護(hù)工作一般都可以請專業(yè)人士來負(fù)責(zé)，也可自己做。
部分投資房除了要負(fù)擔(dān)上述費(fèi)用外，可能還需要聘請專業(yè)的房屋管理公司。
管理服務(wù)的基本內(nèi)容包括：
?招租期間的市場分析和推廣，租客的背景調(diào)查，制定租賃方案和擬定租約
?租金征收
?業(yè)主租金信托賬戶管理
?水、電、煤氣等賬單的過戶
?設(shè)立 HOA 賬戶，替業(yè)主進(jìn)行繳費(fèi)等
?租賃合同到期后的續(xù)約等
?租客驅(qū)逐(如有)
?房屋保養(yǎng)、修理的申報(bào)
?溝通協(xié)調(diào)租客的需求等
? 替房東繳納地產(chǎn)稅及房屋保險(xiǎn)(如有)?
以上服務(wù)內(nèi)容雖全面，業(yè)主也不能理所當(dāng)然的認(rèn)為交給管理公司后就一勞永逸，投資型房產(chǎn)的本質(zhì)是一項(xiàng)投資，房屋管理需要業(yè)主隨行就市，進(jìn)行不定期的監(jiān)控和管理公司的溝通。管理公司的費(fèi)用通常在月租金的 4%-10%區(qū)間，市場推廣費(fèi)用約為月租金的50%-100%。
