?美國(guó)買房貸款流程
1. 查信用報(bào)告、準(zhǔn)備存款
在開始買房之前，應(yīng)該先做好前期準(zhǔn)備。例如了解自己的信用分?jǐn)?shù)（Credit Score）、確認(rèn)信用報(bào)告（Credit Report）上沒有錯(cuò)誤信息和負(fù)面記錄，也沒有大筆金額的負(fù)債記錄，準(zhǔn)備好首付以及過戶費(fèi)用的存款等。
2. 找銀行貸款還是房貸經(jīng)紀(jì)？
申請(qǐng)貸款買房，可以在貸方（比如銀行）直接申請(qǐng)，又或者找房貸經(jīng)紀(jì)（Mortgage Broker）幫忙，手續(xù)是一樣的。房貸經(jīng)紀(jì)相當(dāng)于中介，他們通常可以查詢到不同銀行提供的不同類型房貸、不同利率和手續(xù)費(fèi)用，方便你比較，也會(huì)有更多選擇。大多數(shù)房貸經(jīng)紀(jì)也有更專業(yè)的服務(wù)，可以更好的解答關(guān)于房貸的相關(guān)問題。
而銀行只會(huì)提供本行的房貸項(xiàng)目選擇，但不通過中介直接向銀行申請(qǐng)房貸的話，很可能能省下一些額外的中介手續(xù)費(fèi)用。一些本地的Credit Unions（信用合作社）可能也會(huì)有比較優(yōu)惠的房貸選擇。
3. 申請(qǐng)買房貸款
Pre-Approval Letter
在準(zhǔn)備認(rèn)真看房子之前，先做房貸Pre-Approval可以讓你了解到自己真正最多能貸到多少金額，以免看中了房子后卻發(fā)覺原來買不起，浪費(fèi)時(shí)間和感情。申請(qǐng)Pre-Approval Letter需要提供以下的文件：
ID，身份證明；
SSN，查信用分?jǐn)?shù)和信用報(bào)告，需要hard pull；
Pay stub，最近30天的工資單，證明收入；
1040 Form/W-2s，過去兩年的報(bào)稅表，證明收入穩(wěn)定；
Bank statements，60天內(nèi)的銀行存款賬單，證明你能支付多少首付等
由于申請(qǐng)房貸Pre-Approval需要提交的證明文件，跟真正申請(qǐng)房貸時(shí)基本上是一樣的，先拿到preapproval，等到之后真正辦理買房貸款手續(xù)時(shí)就會(huì)順利很多，可以加快整個(gè)買房過戶過程。
Pre-Approval Letter有效期通常是60天~90天，文件上也會(huì)有寫明Expiration Date（過期日期），因?yàn)殂y行需要更新最新的收入和存款信息來確保買房貸款預(yù)先批準(zhǔn)的有效性。過期之后，通常只要更新收入和資產(chǎn)的證明文件就可以獲取新的貸款預(yù)先批準(zhǔn)信。Pre-Approval一般是免費(fèi)的，但有些機(jī)構(gòu)可能也會(huì)收取一定費(fèi)用。
4. 看房子、出Offer
拿到Preapproval letter以后，就可以按照申請(qǐng)到的買房貸款金額來選擇自己能力范圍內(nèi)的心水房子，建議找一個(gè)可靠的買家經(jīng)紀(jì)（Buyer's Agent）幫忙。如果你有看中的房子，可以向賣家make an offer（提出購(gòu)買意向），經(jīng)過一輪輪的counteroffer（討價(jià)還價(jià)）以后，最終確定房?jī)r(jià)以及其他條件。
5. 填寫房貸申請(qǐng)表
Mortgage Application
當(dāng)你跟賣家商量好一切，簽訂了買房協(xié)議（Purchase agreement accepted）后，就需要正式申請(qǐng)房貸（Secure the mortgage）。
美國(guó)大多銀行或者房貸經(jīng)紀(jì)都會(huì)采用全美通用的住房貸款統(tǒng)一申請(qǐng)書《Uniform Residential Mortgage Application》，俗稱Form 1003（1003表）。這份房貸申請(qǐng)表需要填寫如下內(nèi)容：
申請(qǐng)買房貸款類型、貸款年限、貸款金額、利率等；
準(zhǔn)備購(gòu)買的房子的地址等詳細(xì)信息和申請(qǐng)貸款的目的；
借款人個(gè)人信息；
借款人的工作和收入，要求填寫過去2年的工作歷史記錄；
每月收入及住房支出明細(xì)，要求填寫每個(gè)月各種稅前收入，住房支出包括現(xiàn)時(shí)的租金，預(yù)計(jì)之后的月供、地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)、業(yè)主協(xié)會(huì)費(fèi)用等等；
資產(chǎn)和債務(wù)，資金包括銀行賬戶、投資賬戶、其他房產(chǎn)、退休金賬戶、人壽保險(xiǎn)現(xiàn)金價(jià)值等，債務(wù)包括信用卡、車貸、其他貸款、贍養(yǎng)費(fèi)支出等；
房產(chǎn)交易明細(xì)，包括房?jī)r(jià)、過戶手續(xù)費(fèi)等等（通常讓銀行幫忙填）
其他可能影響你償還房貸的信息，比如破產(chǎn)記錄、打官司、有沒有拖欠過債務(wù)等；
除此以外，你還需要提供證明以上信息的、最新的工資單、銀行賬單等文件。
6. 銀行給出買房貸款費(fèi)用估算
Loan Estimate
Loan Estimate是一份三頁(yè)紙的表格文件（以前的版本叫Good Faith Estimate (GFE)），當(dāng)銀行收到你的房貸申請(qǐng)后，必須要在3個(gè)工作日內(nèi)給你出一份書面的買房貸款費(fèi)用估算文件。
Loan Estimate會(huì)包括以下一些詳細(xì)信息：
房貸利率
利率是否浮動(dòng)
房貸年限
月供金額估算
是否有預(yù)付罰款
是否有氣球貸
利率是否已鎖定
地產(chǎn)稅估算
房屋保險(xiǎn)估算
地產(chǎn)稅和保險(xiǎn)是否由第三方托管
Closing過戶費(fèi)估算
過戶結(jié)算時(shí)需要支付的現(xiàn)金金額估算
仔細(xì)檢查有沒有拼寫錯(cuò)誤，以及房貸的各項(xiàng)條款，如果發(fā)現(xiàn)跟之前談的不一樣，要馬上指出來，讓經(jīng)紀(jì)解釋清楚，或者作出修改。留意月供款項(xiàng)有沒有超出自己預(yù)算，如果地產(chǎn)稅和保險(xiǎn)不放第三方托管（不包含在月供內(nèi)），那就要自己直接繳交費(fèi)用。留意Closing fee以及自己需要準(zhǔn)備的過戶費(fèi)用。
Loan Estimate不等于成功申請(qǐng)到買房貸款，只是法律規(guī)定貸方必須要讓借款人了解貸款詳細(xì)的信息。所以你也可以要求銀行給出不同條款的Loan Estimate，甚至在短時(shí)間內(nèi)向不同銀行/房貸經(jīng)紀(jì)要Loan Estimate來比較更詳細(xì)的房貸條款和手續(xù)費(fèi)用信息，再確定向誰(shuí)借貸。
