美國購房流程說明！
一、美國買房之前要做的準備
現(xiàn)金買主需要準備的文件：
1．有效的護照和簽證
2．準備好購房資金證明（國內(nèi)銀行中英文版的存款證明）
3．在美國當?shù)劂y行開設的帳號
如果你想用現(xiàn)金購房，準備以上三項就可以了。
貸款買主需要準備的文件：
1．有效的護照和簽證
2．工作證明、工作收入 （單位或街道開具證明，交由公證公司翻譯）
3．自付款部份的資金證明（中英文版的銀行存款證明）
4．在美國當?shù)劂y行開設的帳號
美國購房必須本人到場參與嗎？
現(xiàn)在大約有一半的銀行接受這種網(wǎng)上簽字的方法，只要有Email的地方，都可以簽字，無論你在世界的哪一個地方，都可以完成在美國買房的過程，理論上不必親自到美國就可以買房。但是在看房、選房的過程中，買主如果能親自選擇是最好的。
如果買家不到現(xiàn)場，也可以通過以下方式也可以不到現(xiàn)場就可以買房
1．買房人委托當?shù)嘏笥芽捶浚麖呐笥呀o他的資訊、圖片等資料中作出判斷，選定房子；選定房屋后，后續(xù)的其他的過程可以委托給經(jīng)紀公司完成；
2．買家委托經(jīng)紀公司，由委托公司執(zhí)行購房全過程。所有與購房相關的文件由經(jīng)紀人協(xié)助，通過網(wǎng)上簽字的方式或用快遞的方式郵寄到中國由買家簽字。
二、外國人全款買美國房產(chǎn)流程和手續(xù)
在美國現(xiàn)金購房會比較快，手續(xù)快至14天-30就完成。
在美國買房子都是步步按照法律程序的，而且當中的定金以及購房的金額都是付給第三方存管的ESCROW，所以不用擔心被騙的問題。另外，在美國買家是不用付經(jīng)紀人傭金的，所有經(jīng)紀費用由賣家來承擔。
全款購房分為8個步驟，具體情況如下：
1.初步會面
a. 選定買方經(jīng)紀人
b. 決定購買房子的區(qū)域及條件
c. 選定貸款公司
2.尋找理想的房屋
a. 可上新浪海外地產(chǎn)網(wǎng)站查詢最新房源
b. 或請經(jīng)紀人挑選上市屋資料
3.找到合適的房屋
a. 挑選出喜歡的房子,經(jīng)紀人幫助CMA估價, 買主決定出價金額
b. 經(jīng)紀人解說購房合約并幫助填寫并完善條款內(nèi)容
c. 發(fā)出合約書同時,附上訂金支票(一般訂金約為出價金額的2-3%)
d. 賣主對不同意事項可給回價書，買主可選擇接受，或再回價
4. 購房合約被雙方同意接受
a. 雙方達成協(xié)議后，即由第三方公正公司進行買賣過戶手續(xù)
b. 訂金送交公正公司
c. 簽署過戶正式文件及有關房屋各項報告
5.“房屋檢查保護期”完成事項
a. 房檢有效期內(nèi)，由專業(yè)檢查員檢定全屋的各項狀況，經(jīng)紀人協(xié)助提出修理各項缺失的請求
b. 買主審查及簽署如“賣主屋況表”,”房屋周邊環(huán)境”等各項報告。
c.準備好火險保險報價
6.完成過戶公証手續(xù)
a. 簽貸款文件后，準備好頭款金額以及買賣各項手續(xù)費，在過戶結(jié)束日之前，以銀行本票或現(xiàn)金匯款交給公証公司﹔
b. 銀行放款
c. 產(chǎn)權(quán)公司負責轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán), 并在縣屬登錄室完成登記
d.由公證公司支付所有費用
7.取得鑰匙完成過戶
a. 在購房合約規(guī)定的時日取得賣主交出的鑰匙，是為交屋完成。
b. 先行聯(lián)系好水、電、瓦斯等公用單位，通知繼續(xù)使用其服務。
8．取得房產(chǎn)證
通常在結(jié)束時收到最后明細賬單，內(nèi)附房產(chǎn)證的復印件，結(jié)束后約3-6個月內(nèi)，收到一張原始的房產(chǎn)證。
三、外國人美國貸款買房詳細流程
1. 初步會面
a. 選定買方經(jīng)紀人
b. 決定購買房子的區(qū)域及條件
c. 選定貸款公司
2. 審核貸款條件
a. 選定貸款經(jīng)紀，并查核信用分數(shù)
b. 選擇合適的貸款計劃
c. 取得貸款預準信
3. 尋找理想的房屋
a. 可上新浪海外地產(chǎn)網(wǎng)站查詢最新房源
b. 或請經(jīng)紀人挑選上市屋資料
4. 找到合適的房屋
a. 挑選出喜歡的房子,經(jīng)紀人幫助CMA估價, 買主決定出價金額
b. 經(jīng)紀人解說購房合約并幫助填寫并完善條款內(nèi)容
c. 發(fā)出合約書同時,附上訂金支票(一般訂金約為出價金額的2-3%)
d. 賣主對不同意事項可給回價書，買主可選擇接受，或再回價。
5. 購房合約被雙方同意接受
a. 雙方達成協(xié)議后，即由第三方公証公司進行買賣過戶手續(xù)
b. 訂金送交公証公司
c. 簽署過戶正式文件及有關房屋各項報告
6. 提出貸款申請
提交貸款公司要求的相關文件或資料，一般有頭款証明、工作証明、報稅記錄。
7. 房屋檢查保護期&完成事項
a.房檢有效期內(nèi)，由專業(yè)檢查員檢定全屋的各項狀況，經(jīng)紀人協(xié)助提出修理各項缺失的請求
b.買主審查及簽署如“賣主屋況表”,”房屋周邊環(huán)境”等各項報告。
c.準備好火險保險報價
8. 貸款保護期&完成事項
a. 貸款銀行派估價師確定房屋價值
b. 完成貸款銀行各項要求資料，應在購房合約貸款保護期內(nèi)獲準貸款﹔
c. 獲準貸款后，與公証公司約定時間簽署貸款文件
9. 完成過戶公正手續(xù)
a. 簽貸款文件后，準備好頭款金額以及買賣各項手續(xù)費，在過戶結(jié)束日之前，以銀行本票或現(xiàn)金匯款交給公証公司﹔
b. 銀行放款
c. 產(chǎn)權(quán)公司負責轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán), 并在縣屬登錄室完成登記
d.由公證公司支付所有費用
10. 取得鑰匙完成過戶
a. 在購房合約規(guī)定的時日取得賣主交出的鑰匙，是為交屋完成。
b. 先行聯(lián)系好水、電、瓦斯等公用單位，通知繼續(xù)使用其服務。
11. 獲得房產(chǎn)證
通常在結(jié)束時收到最后明細賬單，內(nèi)附房產(chǎn)證的復印件，結(jié)束后約3-6個月內(nèi)，收到一張原始的房產(chǎn)證。
四、簽訂購房合同應該注意什么？
目前在國內(nèi)買賣二手房，一份購房合同只是薄薄的兩三頁紙，但在美國住房交易市場制度非常健全，這也體現(xiàn)在美國的住房買賣合同中。簽訂購房合同時，一定要根據(jù)合同的條款逐一梳理確認，一份詳細的權(quán)責分明、流程清晰的合同是保證購房順利進行的保證。
以下為美國加州的住家購房合同買賣說明書，其中涉及環(huán)節(jié)三十多個環(huán)節(jié)，但每一個環(huán)節(jié)都非常重要，其中最為關鍵的則是以下內(nèi)容：
把握時效，口說無憑， 整個合約變更以書面為主
要注意，購房的任何環(huán)節(jié)中，買房和賣方在協(xié)商議價過程中的口頭承諾，通常無法律保障，除非這些口頭承諾在合約中書寫列舉出來。
買家何種方式付款
付款方式，交易流程也有所不同。在合同中必須解釋買主將怎么樣付款。大部分的買主在事前付些“訂金”。 “第三方信托公司” Escrow Holder是指一間不受買主或賣主影響的中立公司﹐他們會為買主保管訂金。在這一段里買主也可標明是否需要貸款﹐ (如果需要貸款﹐要貸多少金額)﹔或者買主是否將以其他已有款項購屋。
買賣完成與交屋
第三段說明買主何時會搬進住屋﹐賣主何時應該遷出。如果目前仍有房客居住﹐則需注明現(xiàn)有房客將怎樣安置﹐并可在此段注明買主何時可以取得鑰匙。
費用分擔與支付
合同中應注明買主或賣方誰將付那些買賣房屋的手續(xù)費。例如﹕房地產(chǎn)附近的環(huán)境(房子是否位在容易發(fā)生地震﹐火災﹐和水災的地區(qū))報告費﹐產(chǎn)權(quán)保險費﹐代書公司手續(xù)費﹐地價稅﹐或其他政府費用。
法定的報備聲明(包括含鉛油漆的告知)以及取消合約的權(quán)力
合同中應注明法律所規(guī)定賣方必須書面告知買主的一些事項。例如﹕房屋的油漆是否含鉛﹐房子是否在地震帶或是容易發(fā)生火災和水災的地區(qū)﹐和賣方所知房屋有問題的地方。一般來說﹐買方如果不喜歡任何一項聲明﹐買主有數(shù)天的時間可以考慮取消合約﹐并取回全部的訂金。
獨立產(chǎn)權(quán)公寓 /擬定單位開發(fā)報備聲明
合同中應指出當房屋受到某些規(guī)定的管轄時﹐賣主必須提供買主額外的資料。例如﹕如果房子是獨立產(chǎn)權(quán)公寓或其他屋主共用游泳池或會議室等這類的已定條文約定。
影響房屋的狀況
合同中應說明交屋時﹐房屋應是買主在簽合同時的狀態(tài)。賣主不需整修任何已經(jīng)損壞的東西。可是賣主必須要告訴買主任何賣主已知有損壞的部份﹐并應負責修復雙方已簽約后才損壞的任何部份。這一段也提醒買主﹐買主有權(quán)“檢驗”欲購房屋。如果檢查后有不滿的地方﹐買主可以取消合同﹐或者他或她可以要求賣主整修。雖然賣主不必修復全部的問題﹐如果買主提出要求后賣主拒絕整修﹐買主有權(quán)取消合同﹐并取回訂金。
整修
合同中應寫明賣方如果同意負責修理，他們必須在交屋前完工，買主也有機會在交屋前檢查，整修是否令買主滿意。
檢視房屋若有損失時買主賠償與賣主保障合同中應說明買主承諾萬一買主或是買主雇用的檢驗人員損壞了房屋，買主需賠償賣主的損失。
產(chǎn)權(quán)及所有權(quán)
合同中應為賣主解釋保障權(quán)益的一些報單。例如：賣主如果不擁有全部的產(chǎn)權(quán)，或是別人有權(quán)使用部份的地產(chǎn)(例如：電話或瓦斯公司或鄰居)；這也可以保障某些模棱兩可的狀況，例如：未經(jīng){查或難以確認實際界限的地產(chǎn)。請記住，圍墻和自然界限，例如樹木或灌木不一定種在界限上。
買主不能履行時的最大損失
合同中應說明如果買主沒有足夠的理由卻取消合同，賣方可以告買主賠償損失。如果買主在這段文字前簽名，然后買主假若無故取消合同，雖然賣方仍然可以告買主，但是一般來說，買主損失的最大金額就是所付的訂金。
解決歧見
第十七段有多項功能。這是買方和賣方同意調(diào)解的任何爭議或訴求的依據(jù)﹐讓買賣雙方消除歧見的作法，幫助雙方解決地產(chǎn)經(jīng)紀人無法解決的問題。
如果買方和賣方在這段下方簽名，就表示如果糾紛不能解決時，雙方同意不上法庭，而選擇由"仲裁人"來解決。仲裁人不是法官，但有權(quán)威決定買賣雙方誰是誰非及其他事項，包括買賣雙方金錢上的糾紛。在這一段中，買方也同意以仲裁方式解決和經(jīng)紀人在交易過程中的糾紛。
房地產(chǎn)稅等費用的比率分配
買方和賣方同意某些費用和定期支出，如果在定期交費限期前完成房屋買賣的交易，雙方將按比率分配付費。
