關(guān)于2022年紐約市住房5大走勢(shì)的預(yù)測(cè)
2021年下半年，紐約市的房地產(chǎn)市場(chǎng)從上半年租金和房?jī)r(jià)的下跌中開(kāi)始了令人難以置信的復(fù)蘇。
這為2022年帶來(lái)了好消息和壞消息。這座城市繼續(xù)朝著全面復(fù)蘇的方向邁進(jìn)——這對(duì)市場(chǎng)和紐約人來(lái)說(shuō)都是好消息，可以充分回歸到五光十色的都市生活。
然而，這也意味著2022年的住房市場(chǎng)將變得昂貴，租金和房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲。根據(jù)房產(chǎn)網(wǎng)站StreetEasy，以下是對(duì)2022年紐約市住房5大走勢(shì)的預(yù)測(cè)。
大流行的租賃優(yōu)惠將結(jié)束，導(dǎo)致新庫(kù)存和高價(jià)租賃的浪潮
2021年夏季和秋季，紐約市的租金回升至接近大流行前的水平。這是由租戶的高需求和租約結(jié)束時(shí)沒(méi)有續(xù)簽的優(yōu)惠推動(dòng)的。
StreetEasy衡量?jī)?yōu)惠是市場(chǎng)上提供一個(gè)月或多月免費(fèi)租金的房屋的份額。2021年第一季度的優(yōu)惠比例是該市有記錄以來(lái)最高的。曼哈頓42.8%的租金，即24,361個(gè)單位，獲得了優(yōu)惠。
2020年第三季度，更多的曼哈頓單元（24,751套）獲得了優(yōu)惠。其中許多單元在一年內(nèi)也恢復(fù)了原租金。租金優(yōu)惠周轉(zhuǎn)的速度將在2022年第一季度再次達(dá)到頂峰，屆時(shí)幾乎相同數(shù)量的單位將重返市場(chǎng)——而這次沒(méi)有折扣。面對(duì)更高的租金，許多負(fù)擔(dān)不起公寓的租戶將被迫搬家。這將增加2022年第一季度及以后的大量需求和庫(kù)存。
此外，人們遷往城市的速度在冬季通常會(huì)下降。因此，除了那些重返辦公室的人之外，與2021年第三季度相比，2022年第一季度市場(chǎng)上的租房者將相對(duì)較少，但庫(kù)存會(huì)更多。
庫(kù)存多于需求意味著租金可能會(huì)在2022年第一季度停滯或下降。不過(guò)，如果發(fā)生這種情況，可能會(huì)很短暫。隨著更多人在夏季搬回這座城市，租金肯定會(huì)再次上漲，而且2021年春季的多余庫(kù)存也將到期。
與此相關(guān)的是，許多紐約市租房者目前正在推動(dòng)Good Cause法案。這項(xiàng)擬議的立法將限制續(xù)租時(shí)的租金上漲，并防止房東在租約到期后驅(qū)逐租戶。
國(guó)際需求將推動(dòng)豪宅價(jià)格上漲
2022年銷售市場(chǎng)有哪些預(yù)測(cè)？這將繼續(xù)是”雙城記”。一方面，豪宅區(qū)間的房?jī)r(jià)在三年放緩后現(xiàn)在正逐步上漲。另一方面，最低價(jià)格區(qū)間的房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)。
豪宅市場(chǎng)迎來(lái)了重大時(shí)刻。根據(jù)StreetEasy價(jià)格指數(shù)，曼哈頓最昂貴區(qū)間的房?jī)r(jià)和布碌侖豪宅的房?jī)r(jià)上漲最快。在大流行期間，富人從許多科技股的飆升中積累了更多的財(cái)富。
此外，已接種疫苗的國(guó)際游客獲準(zhǔn)于11月恢復(fù)前往美國(guó)旅行。這種涌入可能會(huì)導(dǎo)致對(duì)紐約市住宅房地產(chǎn)的更多國(guó)際投資，并在大流行暫停和被壓抑的需求之后增加對(duì)豪宅的需求。
然而，價(jià)格處于最低水平的房屋價(jià)格增長(zhǎng)出現(xiàn)停頓。許多紐約人受到大流行的經(jīng)濟(jì)沖擊，失業(yè)進(jìn)一步加劇了這種影響。
2021年第三季度，布碌侖和皇后區(qū)最低價(jià)格區(qū)間的房?jī)r(jià)下跌幅度超過(guò)任何其他價(jià)格區(qū)間。雖然這對(duì)許多有抱負(fù)的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)可能是個(gè)好消息，但對(duì)于目前的房屋所有者來(lái)說(shuō)卻是個(gè)壞消息。
對(duì)最低價(jià)房屋的需求不足正在進(jìn)一步降低價(jià)格，導(dǎo)致房主失去投資權(quán)益。（而賣(mài)家將損失利潤(rùn)。）對(duì)這些更經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的房屋的需求減少可能會(huì)導(dǎo)致該級(jí)別的房?jī)r(jià)持平甚至下跌。
氣候變化將成為紐約買(mǎi)家更大的考慮因素
今年颶風(fēng)艾達(dá)的影響令2022年紐約市住房預(yù)測(cè)成為焦點(diǎn)。它對(duì)這座城市的破壞性影響為買(mǎi)家不斷變化的優(yōu)先事項(xiàng)增加了另一層考慮因素：洪水。
桑迪為紐約人提出了沿海洪水的問(wèn)題，但在艾達(dá)之后，位于內(nèi)陸的紐約人現(xiàn)在也要擔(dān)心洪水泛濫。氣候變化將成為許多人的重要考慮因素。
紐約市當(dāng)前的洪水地圖已經(jīng)過(guò)時(shí)，沒(méi)有顯示哪些地區(qū)容易遭受洪水泛濫。聯(lián)邦應(yīng)急管理署（FEMA）提出了紐約市的更新地圖，該地圖發(fā)現(xiàn)處于危險(xiǎn)之中的建筑物數(shù)量是以前的兩倍。
隨著洪水易發(fā)地區(qū)的保險(xiǎn)費(fèi)上漲，更高的洪水風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)影響到房主的支出。根據(jù)FEMA數(shù)據(jù)，紐約市至少62%的洪水保險(xiǎn)單的價(jià)格將上漲。對(duì)于27,200處房產(chǎn)，漲幅不大，每年不超過(guò)120美元。但大約10%或5,400處房產(chǎn)的年成本將增加120美元以上。
紐約市銷售市場(chǎng)的路線修正將繼續(xù)
過(guò)去3-4年的銷售市場(chǎng)放緩是由“非理性”的市場(chǎng)行為造成的。由于投機(jī)性購(gòu)買(mǎi)加上昂貴的新建筑，價(jià)格在2013年至2015年間同比上漲了10%以上。這導(dǎo)致豪宅庫(kù)存相對(duì)于需求過(guò)剩，從而導(dǎo)致2018年至2020年價(jià)格下跌。
但大流行引發(fā)了紐約市房?jī)r(jià)三年來(lái)首次整體上漲。在大流行開(kāi)始時(shí)，價(jià)格終于下降到足以讓外部力量——低抵押貸款利率——引發(fā)需求激增。房屋銷售恢復(fù)，然后創(chuàng)下歷史新高，使價(jià)格開(kāi)始回升。
因此，現(xiàn)在的市場(chǎng)比幾年前更加理性。它是根據(jù)市場(chǎng)供求機(jī)制運(yùn)作的，而不是過(guò)于樂(lè)觀的開(kāi)發(fā)商和賣(mài)家人為地誘導(dǎo)定價(jià)，或類似泡沫的行為。
我們對(duì)2022年紐約市住房的預(yù)測(cè)是，這種趨勢(shì)修正將在來(lái)年繼續(xù)。可能不會(huì)再出現(xiàn)另一次經(jīng)濟(jì)衰退導(dǎo)致利率再次大幅下降。因此，不會(huì)出現(xiàn)突然的、由外部驅(qū)動(dòng)的需求激增。
最終，由供應(yīng)方——新建筑、開(kāi)發(fā)商、賣(mài)家——來(lái)正確定價(jià)他們的上市，以避免銷售市場(chǎng)再次放緩。
需求端呢？隨著購(gòu)房者的持續(xù)需求，買(mǎi)家可以預(yù)期到2022年降價(jià)減少和競(jìng)購(gòu)戰(zhàn)增多。目前，該市沒(méi)有一個(gè)街區(qū)的銷售與標(biāo)價(jià)比超過(guò)100%。換句話說(shuō)，平均而言，該市所有社區(qū)的房屋均以或低于要價(jià)成交。這可能會(huì)在2022年發(fā)生變化。?
對(duì)紐約市熱門(mén)、設(shè)施豐富的社區(qū)的需求將繼續(xù)上升
現(xiàn)在購(gòu)物、餐廳和夜生活重新開(kāi)放，對(duì)于有能力負(fù)擔(dān)得起的紐約人來(lái)說(shuō)，住在附近的便利設(shè)施附近再次變得很重要。正如我們?cè)?022年值得關(guān)注的街區(qū)中所見(jiàn)，曼哈頓最熱門(mén)的街區(qū)也是最昂貴的街區(qū)之一。
位居榜首的是蘇荷（SoHo）、西村（West Village）、熨斗區(qū)（Flatiron）。
但熱門(mén)區(qū)不僅限于曼哈頓。布碌侖也上榜，熱點(diǎn)包括登波（Dumbo）、格林堡（Fort Greene）、布什維克（Bushwick）、郭瓦納斯（Gowanus）和紅鉤（Red Hook），它們提供了同樣多樣化的餐廳和夜生活，使它們成為有吸引力的居住地。
今年，StreetEasy創(chuàng)建了一個(gè)關(guān)于紐市進(jìn)展的指數(shù)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，地鐵客流量增加，餐廳預(yù)訂量增加，租金回升，房屋銷售量增加。11月，該市的復(fù)蘇指數(shù)自大流行以來(lái)首次達(dá)到80分（滿分100分）。紐約市的復(fù)蘇即將到來(lái)。
