在美國購置投資房出租, 利率會提高么?-自住房與投資房貸款利率的差別
如果在美洛杉磯購置了房屋，是以自住房申請的，若用來出租的話，貸方會以此為由提高利率么？大約會提高多少呢？
自住房的貸款和投資房的貸款還是有一些區別的，一般來說，投資房的貸款利率比自住房貸款利率高出0.5-1%，取決于你的信用分數等其他條件，申請條件也較高。
購買者去貸款時，會看負債和收入的比例，不能超過43%到50%。例如，某人月收入5000元，當前自住房和未來的投資房加起來的所有貸款、地稅、保險等負債額每月2500元，負債和收入比例剛好50%，他可以申請到這個貸款。但如果本人還有汽車貸款200元，負債達到54%，就不能申請到這棟投資房的貸款了。
下文將從四個方面為大家全面解讀在美國購買投資房與自住房貸款的差別，以期幫助買家在投資相關房產時可以全面評估：
購房類型：
一到四家庭的房產是比較容易申請到投資房貸款的，四家庭以上的在洛杉磯就算是商業貸款。商業貸款從租金上是很好的投資方式，但貸款更困難。貸款一般是五到七年，而且提早還款還有罰金，另外利率也更高。
首付要求高：
從貸款比例來講，投資房貸款最多只能申請到70%，這就是說購房者至少要付30%的首付，而自住房貸款有時可以達到90%之多。銀行對投資房首付的要求也會更高，自住房首付款可以由父母、朋友贈予。若購買投資房，銀行要查看申請人兩個月的銀行月結單，其中不允許有任何贈與款。另外，申請人的信用要求也更高，通常要在660分以上，而自住房僅為620分。
付點數降利率：
如果想要以自住房的利息來購買投資房，也有一種辦法，就是付點數。一個點數，就是貸款金額的1%。舉例來說，對于40萬的投資房貸款，根據房利美的規定，如果要拿自住房的利息，貸款時要付兩個點數，就是40萬乘2%，也就是一次性付8000元。那么是選擇一次性購買點數，還是較高的利率?這要看民眾保持投資房多久。例如一個貸款40萬、30年還清的房子，投資房比自住房的每月還貸相多出100元，如果選擇付點數，大約7年就把8000元賺回；但如果購房者打算兩三年就賣掉房子，那么就沒必要購買點數了。
鑒別投資房：
鑒于自住房貸款有低利率等優惠政策，很多人即使在購買投資房時也想以自住房申報。實際上，銀行會依據一些條件來判定顧客購買的房產是用自住還是投資。例如，銀行會要求顧客披露名下所有房產，一般第二套房產就是投資房；過戶以后，60天內買房人要入住，且一年住滿180天就算自住房；另外，一半自住、一半出租的情況也算做自住房。所以申請貸款的時候請根據您的真實情況來權衡利弊，作出最有利的判斷。
