在美國買房之后最快什么時(shí)候可以重貸（Refinance）？
“Refinance”，即“重貸” ，在美國是一種非常普遍的個(gè)人再融資方法。它的主要目的是“拿新的貸款去償還現(xiàn)有的貸款” 。新的貸款一般具備更優(yōu)惠的貸款條件（如利率、還款期限等），具體細(xì)節(jié)取決于貸款類型及貸款機(jī)構(gòu)。許多在美國有房貸的屋主都會(huì)在償還貸款幾年后，重新審視自己房貸的利率、剩余欠款等，并結(jié)合當(dāng)前市場的狀況和利息政策，來評估是否能通過重貸來得利。
同時(shí)，也有部分家庭會(huì)利用重貸套現(xiàn)，滿足一些緊急或大額的現(xiàn)金需求，如醫(yī)療開支、學(xué)費(fèi)、購置另一棟房產(chǎn)等。
隨著美國近期房貸利率的下降，許多屋主都在評估進(jìn)行重貸，以求找到最低利率來節(jié)省利息。不過，到底在買房/繳貸款多久后才可以申請重貸？其實(shí)，法律上并沒有明文規(guī)定重貸的時(shí)間點(diǎn)，多半都是按照借款人自己的規(guī)則。然而，就算屋主已經(jīng)符合重貸資格，在申請重貸之前，都最好估算一下辦理重貸會(huì)產(chǎn)生的額外費(fèi)用。一般來說，房屋重貸的成本通常在貸款金額的2%到5%之間。
以下是一些有關(guān)重貸的注意事項(xiàng)。
◆聯(lián)邦房屋貸款的簡化快速再融資方案
美國聯(lián)邦住房管理局（Federal Housing Administration，簡稱FHA）提供的“簡化快速再融資方案” （Streamline Refinance）吸引了很多屋主前來申請。FHA 要求重貸申請人在第一年210天內(nèi)不能有遲交超過30天的紀(jì)錄。如果貸款已經(jīng)超過一年，則準(zhǔn)許有一次30天的遲交，但不能發(fā)生在最近的90天內(nèi)。
◆貸款機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)重貸的規(guī)定
貸款機(jī)構(gòu)在審核貸款申請時(shí)會(huì)考慮所有風(fēng)險(xiǎn)，也不能隨意發(fā)放貸款。貸款機(jī)構(gòu)一旦被發(fā)現(xiàn)沒有依照貸款申請程序行事，就可能會(huì)被主管單位處罰甚至吊銷執(zhí)照。貸款機(jī)構(gòu)在受理重貸申請時(shí)，會(huì)考慮到房貸利率很少急劇下降。也就是說，如果屋主在利率剛下降時(shí)就去申請重貸，則對其比較有利，所以大多數(shù)貸款機(jī)構(gòu)傾向12個(gè)月的觀察期 （Seasoning），除了看貸款申請人是不是借機(jī)炒房，也正好查看申請人過往的還款記錄。
◆貸款時(shí)鐘歸零
盡管屋主有機(jī)會(huì)通過重貸將30年的貸款期限縮短至15年，但大多數(shù)的重貸只是把舊的30年貸款換到新的30年貸款。換句話說，假使你已經(jīng)有了五年的還款紀(jì)錄，還剩下25年的還款期限，但重貸后有可能又變成了一個(gè)新的30年貸款。雖然這本身問題不大，但如果屋主并沒有打算在這棟房子里住太久，這樣長遠(yuǎn)來看并不是個(gè)有利的選擇。
◆注意有沒有提前還款罰金
屋主在重貸之前要看一下現(xiàn)有的貸款條例，確定沒有因過早進(jìn)行重貸而伴隨的提前還款罰金。（由于貸款機(jī)構(gòu)一般都會(huì)耗費(fèi)很多資源籌備貸款項(xiàng)目，如果提前還款或重貸反而會(huì)造成貸款機(jī)構(gòu)的損失）。一般來說，新貸款和舊貸款之間需要間隔12個(gè)月的緩沖期。
◆算好過戶結(jié)算費(fèi) （Closing Costs）
過戶結(jié)算費(fèi)是屋主在房產(chǎn)交易結(jié)算時(shí)支付給貸款機(jī)構(gòu)和第三方的費(fèi)用，費(fèi)率范圍在重貸價(jià)格的2%至5%。例如，一筆30萬美元的抵押貸款需支付大約6,000美元的過戶結(jié)算費(fèi)。這筆費(fèi)用可以額外支付或者追加在新的貸款上。因此，屋主在決定是否需要申請重貸時(shí)，也要將這筆花費(fèi)考慮在內(nèi)。
假設(shè)屋主10年前以4.5%的利率獲得了一筆40萬美元的30年期房屋抵押貸款，現(xiàn)在已經(jīng)償還了其中的8萬美元。那么，未來20年內(nèi)，屋主每月要為剩余的32萬美元貸款支付約2,026美元。如果屋主能以3.75%的利率為20年期的貸款再融資，每月還款額則會(huì)降至1,897美元，即每月可節(jié)省130美元左右。這就意味著，屋主只要不到四年的時(shí)間就能收回6,000美元的重貸成本，而且在接下去的16年內(nèi)，每月又能省下129美元，在整個(gè)還款期限內(nèi)大約省了25,000美元。在這種情況下，重貸是項(xiàng)明智的選擇。
另外，屋主在比較不同貸款機(jī)構(gòu)的過戶結(jié)算時(shí)，一定要弄清楚是否有隱藏費(fèi)用或更高額的利率。
有效的重貸可以幫助屋主減少每月的還款額、縮短貸款期限、增加流動(dòng)資金，甚至控制債務(wù)。然而，屋主在決定重貸之前，仍然需要仔細(xì)評估當(dāng)下的財(cái)務(wù)狀況，考慮清楚還打算在這所房子里住多久，重貸之后究竟可以節(jié)省多少錢之類的重要問題。有興趣進(jìn)行重貸的屋主可向各大貸款機(jī)構(gòu)咨詢詳情。
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