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如果你打算在自己的家里養(yǎng)老直到過世，把房子當(dāng)遺產(chǎn)留給子女較省稅。

長輩有好幾種方法可以將房屋過繼到孩子手上，有些方法還可以免稅，不過若想要找到最棒的稅務(wù)結(jié)果，必須事前規(guī)劃，以下有幾種選擇可供參考。

留住原屋

如果你打算在自己的家里養(yǎng)老直到過世，而且你的房產(chǎn)價格低于統(tǒng)一聯(lián)邦遺產(chǎn)贈與和遺產(chǎn)免稅額度（2019年為1140萬元），那么把房子當(dāng)遺產(chǎn)留給子女會是你的最佳選擇。

當(dāng)你離世后，你名下房屋的課稅標(biāo)準(zhǔn)會依據(jù)死亡日期調(diào)整至公平市場價值。如此一來，你和你的繼承人就可避免該日期以前所有增值的資本利得稅。另外，因為房產(chǎn)價值低于遺產(chǎn)免稅額度，所以你的繼承人不會欠下聯(lián)邦遺產(chǎn)稅。房屋繼承人可以自由選擇入住這棟房屋或轉(zhuǎn)售，由于成本墊高稅法（basis step-up rule），轉(zhuǎn)售房子拿到錢后他們僅繳納少額聯(lián)邦稅或者免稅；如果他們決定搬進(jìn)房屋，之后如果將房屋賣掉，那么計算增值或貶值的課稅標(biāo)準(zhǔn)，將以原屋主死亡日期當(dāng)天的公平市價為準(zhǔn)。

如果你要繼續(xù)住在房里，比起生前還住在房屋時就將該房贈與繼承人，上述做法更好。

直接贈與

如果你打算搬出這棟房屋，你可直接將房產(chǎn)贈與你的孩子，但你會動用聯(lián)邦遺產(chǎn)贈與和遺產(chǎn)免稅額度。

首先利用每年1萬5000元的免稅贈與來抵銷，切記這是每一位贈予者給受贈者的額度。如果你和另一半要一起贈與你的孩子與其配偶，那么1萬5000元可乘以四倍，一共可抵消6萬元的房屋售價。其次，只要2019年凈房價低于1140萬元（若是夫妻則凈房價低于2280萬元），那么你就不需繳當(dāng)前的贈與稅。

這項策略有兩個缺點(diǎn)：你的孩子以后若出售該房屋，可能需繳資本利得稅，因為當(dāng)初獲得房子的成本低；另外你個人的聯(lián)邦遺產(chǎn)贈與和遺產(chǎn)免稅額度會減少。

長輩將房屋過繼給孩子，要先了解國稅局相關(guān)稅務(wù)規(guī)定。

便宜賣房

如果你把房屋以低于公平市場價格賣給一個完全不認(rèn)識的陌生人，那么你不過做了一場不劃算的買賣，國稅局不在乎。但如果你把房屋便宜賣給親戚，那就是另一個情況，你的這筆交易會被當(dāng)成贈與，贈與金額就是公平市價與售價的價差。

賣方融資的全價交易

與其賤價賣房，倒不如考慮以全額市價分期付款銷售。這個做法依舊可以達(dá)到將房屋以你的孩子能夠負(fù)擔(dān)的方式轉(zhuǎn)移到他們手中的目的，而且這可能有較佳的稅務(wù)結(jié)果。你可要求小額頭款，然后余款則用貸款票據(jù)，子女分期付款。但你的貸款至少要收取「可適用聯(lián)邦利率」（AFR），務(wù)必確保透過法律程序拿到房屋的票據(jù)。如此一來，你的孩子便可以把利息當(dāng)成不動產(chǎn)抵押貸款利息來扣除；萬一你漏掉這個步驟，你的孩子報稅便無法扣除利息。

賣房后又想住怎么辦？

如果你把房子轉(zhuǎn)移到親戚手上，但又繼續(xù)住在該屋，就不容易向國稅局解釋，要小心行事