在美國買房后，如何出租獲利？
在美國買房投資，將美國房產(chǎn)出租、以獲得穩(wěn)定的租金收入是最常見的投資方式。不過，限于環(huán)境、政策不同，大家對(duì)在美國買房后，如何將自己的房產(chǎn)出租獲利及管理了解不多。為此，小編特意在這里為大家介紹，美國租房相關(guān)知識(shí)，幫助大家更好投資美國房產(chǎn)。
一、美國買房以后出租房屋可以獲取豐厚利潤
在美國買房后出租能獲得一筆不錯(cuò)的收入！美國政府允許海外投資者出租自己所購買的房產(chǎn)，從中獲得收益。美國的租金回報(bào)率大約在7%~9%之間，而凈利潤差不多是6%，可謂是一筆穩(wěn)定的投資回報(bào)。
二、美國房產(chǎn)出租及相關(guān)費(fèi)用
1)委托出租
委托出租，是指房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司幫忙發(fā)布出租信息，并尋找到合適的租客，而房屋管理的主要職責(zé)是負(fù)責(zé)房屋的日常的維護(hù)服務(wù)。簡單說，前者負(fù)責(zé)找到合適的租客，后者則為租客及房屋管理提供服務(wù)。
有些房屋經(jīng)紀(jì)公司只負(fù)責(zé)尋找租客，而沒有物業(yè)管理業(yè)務(wù)，如果該房屋經(jīng)紀(jì)公司能提供此項(xiàng)業(yè)務(wù)，當(dāng)然最為方便。而一般的物業(yè)管理公司則都同時(shí)提供這2項(xiàng)業(yè)務(wù)。
1.委托出租的流程
業(yè)主和經(jīng)紀(jì)人簽訂一個(gè)委托租賃的協(xié)議書 經(jīng)紀(jì)人幫助尋找合適的房客，通常經(jīng)過MLS房源共享系統(tǒng)，發(fā)布租賃信息，加上經(jīng)紀(jì)人個(gè)人平面廣告及網(wǎng)絡(luò)媒體去尋找租客。
在所有租客提出的申請書中，選擇最適合的簽訂租房合約，并完善租賃的細(xì)部內(nèi)容。
2.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
委托出租的傭金(房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)用)一般為全年租金的6%~8%(按實(shí)際情況而定)
房屋管理的費(fèi)用 一般為月租金的5%~8%(也有的公司為8%~10%)
需提醒的是，房屋(內(nèi)外)修復(fù)費(fèi)用、驅(qū)逐所需律師費(fèi)等需業(yè)主自付，管理人員只負(fù)責(zé)執(zhí)行。
2)自己出租
如果業(yè)主長期居住美國，就可以通過這個(gè)方式來尋找租客。建議投資者在挑選房客的時(shí)候需注意以下3點(diǎn)：
1.租金的訂定要符合市場
租金合理的話，一般一個(gè)月之內(nèi)就可出租。
2.選擇房客最重要的是他的信用
有些信用不好的房客，愿意付較高的租金。但對(duì)房主來說，租戶有良好的信用，有穩(wěn)定的工作是十分重要的。如果沒有更好的房客可以選擇，在信用分?jǐn)?shù)較低的租戶里，要看他是否只是因?yàn)榉课菖馁u或短售而降低了信用分?jǐn)?shù)，及以往的付款記錄，是否有習(xí)慣性拖欠。
3.及時(shí)管理租客
如果遇到房客不能按時(shí)交付房租，或者刻意拖欠，應(yīng)該要及時(shí)請專業(yè)驅(qū)逐公司進(jìn)行法律驅(qū)逐，一般驅(qū)逐的整個(gè)過程約需一個(gè)半月左右，及早行動(dòng), 房主的損失可降至最低。
三、美國租金收入如何征收個(gè)人所得稅
按照美國現(xiàn)行的稅務(wù)體系，未獲得美國綠卡的中國人在稅務(wù)問題中的身份為 “非居民外籍人士”。非居民的應(yīng)納稅收入一般分為兩類：
1)與美國貿(mào)易或業(yè)務(wù)無關(guān)的投資收益——通常按30%的固定稅率或較低的稅收協(xié)定稅率征收預(yù)提所得稅。
2)與美國貿(mào)易或業(yè)務(wù)有關(guān)的收入，包括就業(yè)收入——減去扣除額后，按照適用于美國公民和居民的常規(guī)分級(jí)所得稅率征稅。
1、租金征稅稅率
美國租金收入稅率。現(xiàn)行的“美國公民和居民的常規(guī)個(gè)稅稅率”，采用分級(jí)所得稅征收辦法，最低為10%，最高為39.6%。
2.征收方式
現(xiàn)在以一套50萬美元房產(chǎn)為例，計(jì)算如何納稅。
假設(shè)一棟價(jià)值50萬美金的房產(chǎn)，一年的租金收入有3萬6千美金，扣除物業(yè)費(fèi)，房地產(chǎn)稅，基本維修，水電費(fèi)，及折舊共2萬美金，則此出租房產(chǎn)凈收入為1萬6千美金，符合10% 及15%兩段等級(jí)稅率，以2011年單身稅率需繳納1975美元的聯(lián)邦個(gè)人所得稅。
計(jì)算需要繳稅的數(shù)額【備注：如果有貸款利息，利息也可以扣除】按照個(gè)人所得分級(jí)稅率計(jì)算稅費(fèi)
3.美國租金納稅的兩大注意事項(xiàng)
每年申報(bào)
通常，非居民外籍人士在美國擁有出租房產(chǎn)收入的時(shí)候，每一年度，需要申報(bào)兩份稅表，一份給聯(lián)邦申報(bào)聯(lián)邦個(gè)人所得稅，一份給房產(chǎn)所在州申報(bào)州個(gè)人所得稅。個(gè)人所得稅的截止日為4月15日，申報(bào)上一年度一月至十二月的個(gè)人所得。
個(gè)人所得稅為零仍需申報(bào)
當(dāng)房產(chǎn)無法順利出租或因其他原因而入不敷出時(shí)，即使個(gè)人所得稅為零，仍然需要申報(bào)。比如，大家一年的美國租金收入為1.2萬美元，但物業(yè)費(fèi)、房產(chǎn)稅、維修費(fèi)、水電費(fèi)等支出共2萬美元，則業(yè)主出租房產(chǎn)凈虧損8千美元。這時(shí)，業(yè)主千萬不要以為出租房產(chǎn)處于虧損狀態(tài)無需繳納個(gè)人所得稅就不需要申報(bào)。這種想法是不正確的。因?yàn)槿绻悴蛔錾陥?bào)，美國國稅局會(huì)根據(jù)此房產(chǎn)的租金收入1萬2千美金計(jì)算個(gè)人所得稅。如及時(shí)申報(bào)，則可避免這樣的事情發(fā)生。
四、出租房屋常見問題及事宜
1)押金收取事宜
房屋租賃法表示押金是可取回的。當(dāng)出租人收取押金時(shí)，租賃契約必須以書面為之，且必須說明押金的擔(dān)保標(biāo)的，以及承租人可采取怎樣的方式取回押金。此外，押金之收取必須開立收據(jù)，押金所擔(dān)保之標(biāo)的物必須列舉，并經(jīng)過雙方簽名認(rèn)可；押金必須存放在具信用的銀行或信托公司，除非有書面契約規(guī)定，否則押金 的利息收入歸出租人所有。
2)業(yè)主的責(zé)任義務(wù)
1.出租人并無責(zé)任對(duì)承租人損壞之的設(shè)備負(fù)擔(dān)修繕費(fèi)用(亦即出租人負(fù)有應(yīng)盡速修繕的責(zé)任，但可向承租人收取費(fèi)用)。
2.提供必要的暖氣、電汽、冷熱水設(shè)備。
3.提供垃圾清理設(shè)備。維持大廳、樓梯間等公共空間的清潔與安全。
4.除獨(dú)棟住宅承租戶自行導(dǎo)致，出租人應(yīng)維系住宅不受有害人物侵?jǐn)_。
5.電汽、幫浦、暖氣與其他出租時(shí)所提供之設(shè)備，應(yīng)持續(xù)維持在適宜使用的狀態(tài)。
6.應(yīng)將出租人或代理人之姓名地址告知承租人。
7.新住戶遷入時(shí)應(yīng)將熱水器設(shè)定在華氏120度。
8.新住戶遷入時(shí)應(yīng)確保火災(zāi)感應(yīng)器于可使用狀態(tài)。
3)如果遇到惡意租客
拖欠租金：即使拖欠一天，出租人都可以提出三天內(nèi)付清或要求搬遷的通知。如果承租人于三天內(nèi)支付該項(xiàng)金額，則出租人必須接受且不得驅(qū)離承租人，但出租人有權(quán)拒絕承租人以先行支付部分租金方式的要求。
違反租賃契約規(guī)定：如果承租人違反合約條文(例如規(guī)定禁養(yǎng)寵物卻飼養(yǎng))，出租人即可發(fā)出10天內(nèi)改善或遷出的通知，若承租人于10天后仍繼續(xù)違約行為，則出租人有權(quán)將其驅(qū)離。進(jìn)行違法行為或制造公害：如果承租人于出租住宅內(nèi)進(jìn)行違法行為或制造嚴(yán)重公害，出租人可提出三天內(nèi)遷出的通知，承租人不得拒絕亦無權(quán)以改善的方式要求繼續(xù)居住。
無原因的驅(qū)離：除了西雅圖市之外，按期租約的出租人可以無任何理由要求承租人遷出，但必須在20天之前以書面通知，且必須讓承租人在下次繳租期限前20天收到此通知，遷離日期也必須是繳租期的結(jié)束日。但是對(duì)于定期租約則必須依照合約內(nèi)容規(guī)定，因此不得要求承租人于20天內(nèi)遷出。如果是因?yàn)樵摋澴≌臑楫a(chǎn)權(quán)分開的公寓(condominium)，必須在90天以前提出要求遷離的通知。如果承租人收到通知且超過規(guī)定時(shí)間仍拒絕遷出，出租人得以非法居留(unlawful detainee)名義進(jìn)行控告，一但獲判勝訴即可要求警方協(xié)助驅(qū)離承租人。
4)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職責(zé)
1.負(fù)責(zé)幫投資者收房租并按時(shí)轉(zhuǎn)賬
2.負(fù)責(zé)幫助投資者繳納物業(yè)費(fèi)
3.房屋日常的維護(hù)及維修服務(wù)
4.如果租客拖欠房租多時(shí)，管理公司可實(shí)施驅(qū)逐
注：如果業(yè)主的房屋經(jīng)紀(jì)所在房產(chǎn)公司有房屋管理該項(xiàng)服務(wù)，就無需另找房屋管理公司；如果業(yè)主想尋找房屋管理公司來全權(quán)為自己出租和管理房屋，就需要尋找合格的機(jī)構(gòu)；業(yè)主也可以選擇由委托經(jīng)紀(jì)出租房屋，另請管理公司管理房屋。
